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我们身边的法律故事4132总结与致谢我们身边的物业管理纠纷我们身边的房地产买卖纠纷我们身边的房屋租赁合同纠纷目录Company L我们身边的房地产买卖纠纷 房地产业迅猛发展，使房地产业在我国国民经济中的基础性、先导性、支柱性地位越来越突出。但是商品房市场的发展变化，使得商品房买卖纠纷也日益增多；特别是在房地产市场的调整阶段，买受人会采取比较轻易使用法律手段，来实现取得经济利益的目的。我们在这种市场环境下，更要厘清商品房买卖合同纠纷案件涉及的主要法律问题，正确判断买受人的诉求是否合理，我们既要满足买受人合理的诉求，防止发生群体性诉讼，又要坚决拒绝买受人的非份要求，维护公司的合法利益。 接下来我们通过两个案例来分析一下今年来的两种商品房买卖合同纠纷热点类型：Company L案例一：认购纠纷 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。Company L案例一 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。Company L案例评析 商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。Company L案例二：房贷难引发的逾期违约责任纠纷 2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，国十条调控政策出台。国十条要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。Company L案例分析 购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。Company L案例评析 以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”Company L案例评析 如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。 在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保