香河项目市场调研及定位报告.ppt

为什么要做中高档 高品质物业？ 地块自身资源条件使然 自身环境资源状况一般，对高档物业有一定的限定，规模较大，在内部品质上有较大的塑造空间 市场竞争格局和机会影响 香河的供应格局基本为低档、中档物业，如果开发为同质产品则陷入劣势难以自拔，本项目在品质上必须超越 开发战略和企业目标决定 中高档高品质物业最容易实现项目的连续性开发和品牌建立，也符合对本项目界定客户的需求特征 中低档次物业难以打破价格体系，不利于实现项目利润。 * 中高档高品质的解决思路和目标 对比市场上竞争楼盘而言： 超越和引领 对比市场上高品质楼盘而言： 品质趋同和定位差异化 物业功能——符合客户需求、 差异化竞争和产品创新的原则 本项目主导功能以满足社区中高端需求的创新产品为主，辅以适量的商业配套功能。 就居住功能而言，主要考虑如下因素： 市场差异化竞争的原则是什么 未来住宅市场发展趋势是什么 产品创新和产品引导的原则是什么 * 综合以上因素，本项目住宅物业形态锁定为 “景观园林，观景高层” 主要包含小高层、公寓、高层等 园林小高层组成产品核心 * 功能定位——明确各功能的作用，确定项 目主次关系和发展方向 差异化产品、快速聚集人气形成体验展示 项目盈利主体、博取最大利润 扩大客户层面、提升地块价值 小高层 高层点塔 高层板楼 相关配套 提升地块功能、满足邻里服务 提 升 物 业 价 值 * 概念小结 差异化参与竞争 高品质创造品牌 产品线实现利润 * 产品篇 1、项目客群定位 2、项目概念定位 3、项目规划定位 4、项目产品定位 5、项目经济测算 * 地块回顾 本案 * 地块回顾 * 地块总建筑面积（容积率3） * 总体规划初步建议 主入口 幼儿园 * 主入口 分期开发建议（分为6部分） 1 5 3 6 2 4 3.5 * 分期开发建议—诠释 临路开发建立形象 先期投放最好的产品小高层，树立价格标准 后期投放高层板楼，可以受到前期高端产品的价格掩护，迅速销售。 中期投放商业，同期配套保证业主生活质量，制造卖点， 且给后期产品留出溢价时间 * 建筑风格建议 在现代简约、古典欧式、新中式大行其道的今天 因为我们要给70/80建房子 因为我们要做差异化 因为我们要做出品质 因为我们要做地标楼盘，明星楼盘 因为我们的地理位置属性 因为我们要利润最大化 所以这个项目我希望选择“英伦风格” * 英伦风格是18世纪早期（1702-1714） 安妮女皇时代发展起来的 　　 一般是以下几种设计元素的结合 　　1底部好手工的砖砌墙 　 2木质的屋顶板 　　3圆顶角楼 　　4多重人字形坡屋顶 　 5一般外立面材质为暖色系，如砖红色；有木质白色条状饰条 　　6一般有凸肚窗， 　　7一般有角塔 　　8正立面不对称设计 9有进深较大的入口和宽广的门廊 英伦风格的诠释 英伦风格案例4 英伦风格案例3 英伦风格案例3 山水文园 英伦风格案例2 市场篇 1、宏观环境分析 2、区域规划分析 3、地块价值分析 4、市场环境分析 5、市场竞品分析 龙盛四季 城 大运河孔雀城 紫藤堡 我家公纺、中 央领仕馆 香城俪舍 山水田园 碧盛家园 颐和上城 香水印 北京香醍 育龙香苑 波澜峰 京汉君庭 盛世家园 领郡 one 潮白河孔雀城 挪威的森林 北京堂樾 盛世家园 香河县城 香河代表项目分布图 共青社 紫藤堡 荣盛香城俪舍 中央领仕馆 领郡one 泊澜峰 孔雀城 龙盛四季 启城 京汉君庭 北京香醍 香水世界城 逸品蓝山 山水田园 万科鹭湖 碧盛家园 颐和上城 泊澜峰 逸品蓝山 香水世界城 荣盛香城俪舍 北京岭郡one 共青社 项目名称 区域 开发公司 建筑类型 物业类型 荣盛香城郦舍 城区 荣盛地产 高层、小高层 住宅 北京岭郡ONE 城区 香河县城镇房地产综合开发有限公司 高层、小高层 住宅、商铺 泊澜峰 城区 香河县城镇房地产综合开发有限公司 高层 住宅 香语世界城 城区 香河县城镇房地产综合开发有限公司 小高层、高层 住宅 逸品蓝山 开发区 香河县城镇房地产综合开发有限公司 高层、小高层、多层 住宅 大运河孔雀城 开发区 京御房地产开发有限公司 别墅 别墅 万通紫藤堡 开发区 万通地产 别墅 别墅 竞品开发类型 县城板块： 本地客户为主，兼有首置及改善性客户； 部分北京客户，受价格挤压的被动郊区化客户，以及看好香河发展的投资客户，主要购买小户型产品； 安平板块： 因离县城较远，香河当地客户较少，部分安平当地客户购买，约占30%左右； 大部分为北京客户购买，被动郊区化，受价格挤压来此购房，以中小户