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商品房买卖合同中约定交房条件风险防范 —— 评析一起延期交房纠纷案例 加入时间： 2010-1-6 17:01:34 点击： 2364 打印本页 李涛 因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多， 特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的 合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十 二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。 一、案情概述 二十二户购房户（以下简称原告）于 2007 年 11 月 28 日某小区楼盘开盘之日与某房地产公 司（以下简称被告）签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定的交付期限是 2008 年 11 月 8 日 前；交付条件选择是： 1 、该商品房经验收合格。 第二款特别约定： “ 雨天按实际下雨天数计算延 期交付”。 第九条出卖人逾期交房的违约责任约定： 出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 十的违约金。 2008 年 10 月 26 日被告向原告等购房户发出了《交房时间顺延通知》，告知：“鉴于 2007 年— 2008 年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响， 你所购买的商品房入住手续将顺延办理， 具体交 房时间以我公司书面通知为准。” 2009 年 2 月 18 日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、 建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在《竣工验收备案表》签暑备案意见并盖章。 2009 年 2 月中旬被告向原告等购房户发出《入住通知书》，该《通知书》通知购房户出售的商品房已通过有 关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于 2009 年 2 月 22 日至 3 月 6 日期间按幢数分别办理 入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之 中，故被告只出示《竣工验收备案表》复印件。原告等购房户认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要 求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中 央 “两会”期间到步行街拉横幅。 当地房管局房产开发管理科于 2009 年 3 月 9 日向被告发出 《通知》： “1、停发《入住通知书》； 2 、在 15 日内补办好商品房相关验收手续。” 2009 年 2 月 24 日原告等 购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“ 1、该项目于 2009 年 2 月 18 日经工程竣工验收合格、 2009 年 2 月 16 日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照《城市房地 产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规 划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综 合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发《入住通知书》，并要求公司在 3 月 25 日前补 办好所有的验收手续， 经综合验收合格后方可通知购房户入住。 2、,, 现公司认为按照合同的约定， 交房时间尚未超过雨天可顺延的时间，不存在延期交房的赔偿问题。因我局不是法律部门，对合同 的条款无裁决权，建议双方能够协商解决，如果协商不成只能请司法部门处理。” 2009 年 3 月 24 日被告获得了规划验收合格意见书， 2009 年 4 月 1 日，当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领 导小组办公室发出通知“经我办查验，该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全，基本 符合验收条件，经我办研究，同意该项目交付使用”。原告得到此回复后与被告协商无法达成协议， 故而起诉。 原告诉称： 2007 年 12 月原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告依照合