郑州市商务写字楼市场调研报告.pptVIP

5、郑州写字楼未来发展趋势 第一．郑州市写字楼市场在宏观调控政策下机遇与挑战并存。 国家调控政策使写字楼市场融资与取得土地难度加大，开发环节不确定因素增多，项目投资风险上升。同时，住宅投资回报率与风险与写字楼差距逐步缩小，甚至超过写字楼，大量资金进入写字楼投资领域，写字楼市场迎来了新发展机遇。 第二．地方政府大力扶持写字楼开发。 由于写字楼对城市形象、产业聚集、带动投资等方面有显著影响，因此郑州市政府对写字楼立项无任何约束条件。 第三．区域经济发展水平有限，经济辐射能力不强。 以郑州为龙头中原地区经济总量较大，但人均水平较低，尤其缺乏经济分工。周边城市对郑州依赖程度不强，郑州在中原城市群首位度不高，很多产业在郑州可以发展，在其他城市也可以生存，不能发挥产业聚集效应，由此导致郑州写字楼市场宏观需求环境不理想。 第四．能够有力支撑写字楼发展行业实力不强，促进 写字楼市场发展动力不足。 郑州市对写字楼市场依赖最强第三产业整体发展水平不高。主要发展指标均低于国内平均水平。信息产业、金融业、物流、会展、教育等重要行业正处于起步阶段，基础薄弱不能对写字楼形成有力支撑。尤其是对写字楼有高度依赖金融业，尚未取得长足进展。银行规模仅限于省级总部，且没有能够辐射中西部区域总部与外资银行大举进入郑州迹象。会计事务所发展空间有限。与写字楼息息相关重要行业虽前景明朗但现状不佳，推动写字楼市场发展直接力量薄弱。 1、确认竞争形态 （1）以城市区域划分、周边整体消费形态有关人文、地理、历史相同消费群作比较。行政区以东，郑东新区以西、陇海路以北，维五路以南商务群辐射区域。 （2）从需求群体来看，金水区以金融、保险、证券、投资、网络通信、教育、媒体等行业内中小企业为主。 （3）品牌经营与物业管理可参照裕达国贸、索克、润华商务等高档专业写字楼盘。 四、竞争剖析： 2、竞争优略势剖析 （1）优势剖析 ﹡位于作为全省政治中心金水区内，具有一定地域优势； ﹡项目基地地块方正，临郑东新区CBD一路之隔、机场高速入郑首站,具有地形优势； ﹡项目本身与同一品牌桂园、城市花园、金水花园住宅区互为依傍，相互支撑,具有很大联动优势； ﹡项目比邻郑州最大建材批发市场，对附近商户商务集聚，具有一定资源优势 ； ﹡发展商有很大实力，且管理成熟，具有很强运营与管理优势； ﹡项目具有地域稀缺集商务、SOHO、精装小户型、住宅、酒店等建筑综合体，具备综合优势； ﹡本项目发展商为河南省最具口碑建业集团，在市场推广方面，具有很强品牌优势； （2）略势剖析 ﹡项目虽然位于国家机关林立金水区内，但是处在金水区边缘地带，只是车流经过次干道,位置并不显眼，原先被认定地域优势被消解了许多；项目位处一个次级商业地带，需要一定培育期，要有培育市场心态； ﹡项目周边非办公商务区，商务中心与政府行政单位较少，高消费力客户群面会缩窄，周边商业配套与商业氛围未形成，人气凝聚需投入大力推广； ﹡周边大部分为外地入郑经营建材产品中低档消费群，其消费意识形态属于中低端基本满足生活需求即可，附近高档小区目前入住率不高，多为投资型。区域租金水平不高，对项目定价及招商会有一定障碍。 3、外部竞争环境中机会与威胁 机会点： ﹡郑州虽地处中原外商购买力与投资力度相对较弱，但近年来国家商务部着力推动“万商西进”工程计划用3年时间推动1万家境外与东部企业到中部投资，此举将成为郑州区域性中心城市巩固与现代商贸我刘发展产生极大促进作用。主力投资商所看重品牌、质量、区域周边是否有足够成熟配套公共服务设施，商圈是否成熟以及政府机构办公距离等客观因素等，建业无论从价格因素、配套设施、补充市场所需空白点以及抓准目标客户群等四方面入手搭建成熟商圈，提供所需服务。那么置地广场项目应该是外商入郑不二选择。 ﹡人民币持续上升，不断刺激本地不动产投资。08年2月份数据显示中低端楼盘价格有所回升，升幅达212元。 威胁点： ﹡建业原本属于国内住宅知名品牌，转型做商业地产项目需要重新树立商业地产商新形象，如何跨越郑东新区、自行政区脱颖而出，吸纳周边批发市场经营者以外高端客户是问题核心所在。 ﹡于地处黄金分割轴线以北曼哈顿广场，其所在区域囊括了郑东新区政府机关、银行、商业以及其它服务机构。虽一条分割线之隔，07年曼哈顿项目卖了6亿多元，一层商铺最高每平方米卖到7.2万元。销售火爆原因除了地段本