您的项目是怎么档案定价的呢资料.doc

一、环境分析{讨论} 您的项目是怎么定价的呢？ 观点1整个国内市场的发展态势，结合项目所在的城市的市场发展态势做出理性判断，预期的价格走势。根据区域周边的竞争楼盘的参照类比做出分析二、价格策略1.成本加成定价法??将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为5000万元，预期利润20％，则总售价为6000万元，再将此6000万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价.2.竞争价格定价从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，在成本压的最低的时候，在品质体现出来的同时，价格就成关键了。如同类品质的二楼盘，单价4000和单价3850的市场的反应截然不同。3.顾客感受定价 ??对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。所以前期的市场调研、问卷调查就很重要4.加权点数定价 ??预售商品的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。 三、定价模式1.大盘一般是低开高走的，因为项目开发量大，开发周期长，一般是分期开发一期的低开高走有利于后期的价格拉升、吸引人气、给市场树立信心。2.小盘一般平价（市场价）或者稍低于市场价，速战速决。节省人力、物力的支出。3.高品质楼盘（亲水、绝佳地段、稀缺产品）都会高价入市。 观点2 我是房地产公司的，一般我们对于自己楼盘房价的定位主要分为几个方面：一、先来个理论性的东东。1、成本和供求关系两个方面来分析房价。成本包括土地成本、建材、住宅品质、环境等等，成本的多少，主要取决所包含项目的多少和单个项目的实际耗费值，这与房屋性价比是成正比关系的；房地产市场阶段性供求多少与房屋的价格也是成正比关系的。2、成本和利润关系两个方面分析房价。利润是房地产开发的投资利益。获得利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。二、当地市场决定价格1、市场价格――当地参考价2、评估价格――对自己楼盘成本评估价格3、理论价格――获得做房地产最基本的保守的利润价格4、销售价格――总体考虑成本、利润、供求关系后就根据以上三个价格杠杆调整销售价，这是大体的定价模式，当然了对于房屋单体价格有差异，主要是楼层、朝向OK现在市场上对房价的定价依据还是相当混乱的，有时老板心情好（因为房子好卖）就提高价格也说不定，但有一条是房产商定价都是低开高走。 观点3 仅从代理行业方面举例：1.首先做前期调研，做出对项目的可行性分析，我们预测的市场价格 + KFS的要求价格 + 市场得期望值KFS交个代理公司肯定想卖高价了，高于我们的预期价格这么办呢，不吃这碗饭了吗？不是，我们要加进去市场的发展前景急期望值；由三点的协调得出我们做这个项目的均价（我做的洋房项目得出的均价是3300）2.制定推盘策略是不是跑题了？？呵呵没有，价格策略的基础是推盘策略，没有推盘策略去做价格，我晕，不知道后果…………我把我的盘子分为4个组团，分组团推盘，当然分组团制定价格；18个月的销售周期根据整盘销售基调，根据位置，朝向，景观，交通动线，噪音等等在此不累述计算过程，书上都有，这个会ECXL的都会，呵呵第一组团：均价2600第二组团：均价3000第三组团：均价3300第四组团：均价38003.调价策略根据第二步骤，销售经理手里的