房地产开发分析指标报告.doc

2 房地产开发分析指标报告 2020年4月  p3 HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK HYPERLINK \l "br0"............................................................................................................................................HYPERLINK \l "br0"20 3 p4 1.房地产开发流程及会计核算 房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点，其生产经营较一 般企业涉及对象更多，同时在开发过程中受到相关部门的监管审批要求。由于上述特 点，房企开发流程较为复杂，房企的会计核算也具有一定特殊性。本文将房地产开发 流程分为土地获取阶段、开发建设阶段和房屋销售阶段三部分，并对各阶段的操作流 程及相关会计处理进行解析。 1.1.土地获取阶段 1.1.1.土地获取流程概述 获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件，土地成本是商品房成本的重要组 成部分。我国实行土地的社会主义公有制，城市市区和部分城市郊区与农村的土地属 于国家所有，其他城市郊区、农村和宅基地等归属于农民集体所有。国有土地和农民 集体所有土地，可以依法确定给单位或者个人使用，房地产企业可依法获取土地使用 权，进行房地产开发。 土地获取方式包括出让方式、划拨方式、转让方式、股东投资入股方式以及其他 方式。房地产企业主要是通过出让方式取得土地使用权，即国家以土地所有者的身份 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权 出让金的行为，主要有招标出让、拍卖出让、挂牌出让三种方式。此外，房地产企业 也经常通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，从而取得其土地使用 权。 4 p5 表 1 土地获取方式 土地获取方式 简要介绍 招 标 出 让 出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）发布招标公告,邀请特定或者不特定 的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者 的行为。 拍 卖 出 让 出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确 出让方式 定土地使用者的行为。 挂 牌 出 让 出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的 出价结果确定土地使用者的行为。 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿安置等费 用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行 为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限 的限制。划拨土地使用权，一般不得转让、出租、抵押。 划拨方式 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠 与。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随 之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用