如何签订商品房买卖合同.docxVIP

一、商品房买卖的不同阶段 ??? 1、购房前的准备 就是你准备购买什么样的房子。这个阶段重点是要对所选购楼盘的地理位置、户型以及周边环境进行全面了解，同时还要对开发商的资信进行调查。 ??? 2、签订认购书和商品房买卖合同 购房者在签订商品房认购合同和商品房买卖合同时，还应签订补充合同，要注意查看开发商的资质，这是购房的第二个阶段。 ??? 3、交房验房和办理产权登记 开发商在办理完登记后，移交入住，签收“两书”，申领产权证。 二、商品房买卖应注意事项 ??? 1、要查看五证 一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由规划委员会核发的，开工许可证是由建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由土地资源和房屋管理局核发的。而这其中最主要的是看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两证有了，原则上就没有大问题。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。? ??? 2、如何阅读售楼书 售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是衡量开发商资质的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一是可以通过互联网查询，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次是，仔佃查看售楼书上所载明的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息是否真实有效，然后再决定是否购买。阅读售楼书要注意留意广告信息，有些开发商会采用一些比较模糊的说明方式，比如10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多么合适、优越，那这其中的伸缩性就太大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟车程来说明地段位置，这已经被国家工商局认定为违法广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 ???? 3、售楼书内容是否具有法律效力？ 购房者在看了售楼书之后非常感兴趣，但是又怕买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？那就是在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要坚持把售楼书中所承诺的内容明确地写进商品房销售合同中。一旦开发商没有按照售楼书中所承诺的履行义务，他就要承担违约责任。 ???? 4、认购书里的定金和订金的区别 定金是一个专门的法律概念，其目的在于对合同的成立、履行起担保作用。给付定金的一方不履行合同时，则无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同时，应该双倍返还其定金。而订金则不对合同本身起担保作用，给付订金的一方不履行合同时，有权要求返还订金。所以，在认购书中一定要分清是哪个“定”(订)字，因为其有不同的法律内涵。通常开发商在认购书中都有这样的条款，自签订认购书之日起必须签订商品房买卖合同，否则定金不预退还。我们的建议是，购房者在签订认购书时，可将这个条款改为自签订认购协议之日起多少日之内前来与房产商洽谈商品房买卖合同，如因合同条款分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还，这样对购房者会比较有利。 ???? 5、签订商品房买卖合同时须慎重对待 因为买房人的权利和义务都体现在商品房买卖合同里。一旦将来和房产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要凭证。所以，在签定合同之前，购房者要仔细查看开发商的资质（五证），如果是现房，就不仅要查看销售许可证，而且还要查看大产权证的审批手续是否完善，要特别留意大产权证中是否包括你所要购买的房子。 ???? 6、收房时要注意查看两书 《商品住宅质量保证书》，通常包括工程质量监督部门的核验登记，还有商品房在使用年限内应承担的保修责任。正常使用情况下，防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房产商和用户约定。《商品住宅使用说明书》，通常包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等配套设施说明，以及门窗、配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的事项。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 ??? 7、什么情况下应签订商品房预售合同？ 如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 ??? 8、什么情况下应签订商品房买卖合同？ 如果你购买的房屋是已经竣工验收并巳交付使用的现房，这个时候你与开发商签订合同就是商品房买卖合同。 ??? 9、商品房销售中的面积计算 有三种计价方式：按套计价，按建筑面积计价，按套内建筑面积计价。通常，按套内面积计价的方式比较少