房地产合同上应注意问题.docVIP

PAGE 6 - 　房地产合同应注意的问题 　　对于上面已经叙述过的内容以及房地产合同必备条款，不再进行表述，仅叙述该类合同的个性事项。 　　(一)土地使用权出让(转让)合同 　　(在该类合同中，设我方为受让方) 　　1、审查出让方的资质。如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。如果出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。 　　2、审查出让土地是否有瑕疵。主要要审查以下几方面1)该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手续;2)该土地上的房地产是否被抵押(如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人);3)与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清;4)在该土地上建造的工程工程款是否已经付清(债随地走);5)该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。 　　3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明 　　4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。 　　5、在转让合