租赁合同基本原理.pptxVIP

租赁合同基本原理;第一节 租赁合同概述;一、租赁合同的概念和特点 ;租赁合同具有以下特点:;二、租赁合同的标的物 ;三、租赁合同的分类 ;四、 租赁合同的形式;第二节 租赁合同的成立;;二、租赁合同成立的样态;三、租赁合同的效力评价;（一）产权证书与合同效力;（二）建设工程规划许可证与合同效力;（三）未经批准的临时建筑与合同效力;（四）未经消防安全验收合格的房屋与合同效力;（五）以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力;（六）租赁合同未办理登记备案手续与合同效力;（七）租赁合同无效的特别效果;2.装饰装修的善后;（2）未经出租人同意场合 承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。;3.扩建的负担;第三节 租赁合同的效力;一、 出租人的义务 ;维修义务;权利瑕疵担保;物的瑕疵担保;二、 承租人的义务 ;第四节 租赁合同的更新与终止;一、租赁合同的更新 ;二、租赁合同的终止;租赁合同终止的效力;(二）装饰装修的善后;（三）扩建费用的负担;第五节 房屋租赁的特殊规定;三、承受 承租人死亡后，与该承租人共同居住者，可继续承租该房直至租期届满。 四、换房 居住房屋的承租人，在征得出租人同意的前提下，可与第三人互换住房。 ;租赁合同与第三人的关系;一、租赁物的转租、租赁权的转让;1.禁止擅自转租，一方面关系承租人的人格信用，另一方面在于防止承租人从中渔利。 2.转租一旦经出租人同意，即为合法转租，出租人不得解除合同，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。此时两份合同虽各自独立，原则上转租合同的租赁期间不当超过租赁合同的存续期间。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。;3.合法转租场合，出租人与次承租人之间并无合同关系，依合同相对性原理，出租人不得直接向次承租人请求租金，反之，次承租人也无权直接向出租人要求维修租赁物。 但要注意，在此场合并不妨碍可以由次承租人构成第三人清偿。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 出租人与承租人之间的租赁合同终了时，出租人可以依据租赁物所有权或者其他权利，直接对次承租人请求返还租赁物。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。;4.转租未经出租人同意，即为非法转租，出租人可以解除出租人与承租人之间的租赁合同。如果出租人未行使上解除权，则租赁合同仍继续有效。对于出租人的解除权，我国司法司法解释规定了除斥期间。“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解释合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 6个月的除斥期间的起算点，是出租人知道或者应当知道承租人转租时。;5.非法转租场合，承租人与次承租人之间的转租合同关系，仅涉及债权关系，产未影响出租人对于租赁的物权，作为债权合同，仍然是有效的。承租人负有使次承租人就租赁物进行使用收益的义务，并应设法取得原出租人的同意。纵使出租人不同意转租，承租人及次承租人均不得依无权处分法理主张转租合同无效。;6.非法转租场合，如果出租人解除租赁合同，请求承租人返还租赁物，也可以直接向次承租人主张所有物返还请求权。因此导致转租合同不能继续发行的，次承租人可以向承租人主张违约责任。 出租人解除合同，仍然可以向承租人主张损害赔偿。;7.非法转租场合，如果出租人未解除合同，租赁合同固然继续存在，对于 承租人仍然胡租金请求权，唯出租人可否向承租人主张返还租赁物或除去妨碍的呢？由于承租人仍然享有租赁权，故次承租人的占有及使用收益，并非不法。因此，次承租人的地位实际上相当于承租人的履行辅助人，故在出租人对承租人解除合同前，不得直接向次承租人请求返还租赁物。;（二）租赁权转让;二、承租人与第三人的关系;（一）承租人获取租赁物收益的权利 根据《合同法》第225条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 （二）租赁权的物权化 在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。它突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为“租赁权的物权化”或“债权的 物权化”。;租赁权的物权化主要体现在:  1.租赁权的对抗效力2.