商业专题研究商家选址.pptxVIP

商业专题研究（商家选址）安邦机构市场研究部2011.11.23主力百货类选址要求主力超市类选址要求餐饮类商家选址要求酒店类商家选址要求电器类商家选址要求休闲娱乐类选址要求Ⅰ主力百货篇技术指标具体要求选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区经营楼层选择1—4层（亦可酌情考虑）需求面积（㎡）15000—20000㎡单层面积（㎡）5000㎡左右层高要求（㎡）首层层高≥5.5m,二层以上层高≥4.5m楼板承重（kg/㎡）≥350kg/㎡给排水供水≥100DN供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal / ㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯2—3部/层、货梯2部卸货区（㎡）≥200㎡主力百货选址要求：（共性要求）技术指标具体要求柱间距8 x 8 m燃气管道提供配口排污≥20DN店前走道开阔、临街或临广场停车场位置、数量500个车位左右物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围20—50元/㎡/月左右 （一线城市如深圳）交付租金形式扣点或纯租金租赁年限10—20年免租期不同区域有不同标准，一般一年左右发展商品牌影响力非常重要主力百货选址要求：（共性要求）商家示例：Ⅱ主力超市篇技术指标具体要求选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区经营楼层选择1—4层（亦可酌情考虑）需求面积（㎡）10000—20000㎡单层面积（㎡）5000㎡左右层高要求（㎡）首层层高≥5.5m,二层以上层高≥4.5m楼板承重（kg/㎡）≥500kg/㎡一般800kg/㎡为宜给排水符合国家标准供配电≥2500KVA中央空调200—220Kcal / ㎡店内垂直交通提供自动人行扶梯、货梯2部卸货区（㎡）≥300㎡主力超市选址要求：（共性要求）技术指标具体要求柱间距8 x 8 m燃气管道需要排污提供独立的排屋管道、排烟管道、化粪池及隔油池店前走道开阔停车场位置、数量具体情况而定物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围30元/㎡/月左右 （一线城市如深圳）交付租金形式一般是纯租金租赁年限10—20年免租期半年以上，一年左右发展商品牌影响力相当重要主力超市选址要求：（共性要求）商家示例：商圈要求：1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口可达12—15万人；2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场； 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。物业要求：1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，净高在4.5米以上； 3、楼板承重在800千克/平方米以上； 4、柱距要求9米以上； 5、正门至少提供2个主出入口； 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。 停车场地要求 ： 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。 个案解析商圈要求 ： 1、城市交通十字路口处物业。 2、位置要求：交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)； 人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道。物业要求 ： 1、建筑占地面积15000平方米以上； 2、最多不超过两层；总建筑面积2-4万/平方米；建筑物长宽比例：10 7 或10 6. 停车场地要求 ：至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上。 合作要求：1.转租租户由家乐福负责管理；2.租赁合同一般是20 年-30 年。个案解析●商圈要求：二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6 条以上公交 线，店面日均人流量6万以上。 三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条 以上公交线，店面日均人流量4万以上 物业条件 ： 层高：5米。 柱距：8米×8米。 楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。 总建筑面积：12000平方米。 单层建筑面积：12000平方米 ; 多层建筑面积：6000平方米/层。 地面停车场面积：2000平方米 ; 地下停车场面积：8000平方米。 库房面积：2000平方米。 办公区面积：600平方米。 卸货区面积：300平方米。 卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。 卸货通道(消防通道)宽幅：3米。 能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可 满足经营需要。 ●合作方式： 　租赁，期限20年。个案解析首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁，合作 需求面积： 2000平米; 合同期限： 5-10年 世纪联华(CENTURYmart