理财规划师消费支出规划李春玉.pptxVIP

消 费 支 出 规 划新希望职业技能培训学校 培训师 李春玉住房方案制定住房消费方案学习目标： 1、能够分析客户的住房消费需求； 2、能够选择适当的支付方式； 3、能够根据因素变化调整支付方案； 4、能够向客户提供相关的咨询服务。天阳理财住房方案购房是家庭形成期的首要任务 天阳理财住房方案一、为什么进行住房消费规划1、当今社会，买房还是租房？2、是现在买房还是以后买房？3、是全款买房还是贷款买房？4、贷款时间长好还是短好？5、二套房买还是不买？天阳理财住房方案二、住房支出的分类 （1）住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。 （2）住房投资 将住房看成投资工具。 抵御通货膨胀，资产保值或增值。 现在是消费目的和投资目的并存。天阳理财住房方案2009年2月至2010年3月房地产政策 2009年2月，哈尔滨市出台《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》。 1、首次购买普通自住房最低首付调整为20%； 2、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的140平米以下，提高到180平米以下； 3、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受7折。 4、住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元，贷款最长期限由20年调整为35年。 2010年3月，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。 1、调高第二套房首付至50%，利率不得低于基准利率的1.1倍； 2、90平米以上首套房首付不得低于30%； 3、房价过高地区，三套房贷可暂停。 4、从严界定第二套住房概念(以家庭、以房为标准)。天阳理财住房方案2007年1月至2010年3月房价走势 天阳理财住房方案三、购房的目标（时间、面积、房价） （1）购房面积需求 ①不必盲目求大（面积闲置问题）； ②无需一次到位（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； ③量力而行（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。 （3）购房规划的流程图天阳理财住房方案四、购房的财务决策 1、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。 ▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限； ▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。天阳理财住房方案四、购房的财务决策 例2-1 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=57（万元） 可负担房屋总价=86（万元） 房屋贷款占总价的成数=57/86=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=860000/100=8600（元/平方米）天阳理财住房方案四、购房的财务决策 1、购房财务规划的基本方法 （2）按欲购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 ×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 ×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。天阳理财住房方案四、购房的财务决策 例2-2 ，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： ▲ 需要支付的首期款=30×30%=9 （万元） ▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 （万元） ▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： ▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)天阳理财住房方案四、购房的财务决策 2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费） ①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。（2007年11月专业37题） ②评估费：各商业银行有不同的规定。 ③律师费：商贷时“谁委托谁付费”，按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元；二手房贷款如需要办理公证，每件200元。 ④保险费：商贷时需要加购房综合险（费率0.05%左右），目前有的银行已取销。 ⑤抵押登记费：按每 平方米0.3元（建筑面积）计算。 ⑥印花税：按购销额3~5‰o；按贷款额0.5‰o贴花.天阳理财住房方案四、购房的财务决策 3、购房财务规划的主要指标 ①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30% ②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制