养老地产培训考察报告.docVIP

PAGE PAGE 1 养老地产考察培训报告 2012年5月11日至5月13日参加了由博智成组织的台湾养老地产开发模式解析实战培训，在3天的培训里，参观了燕郊燕达健康城、北京汇晨老年公寓，进行了的主题分别为养老地产开发模式的战略规划、台湾养老产业实际案例分析、养老产业财务与投资模式分析、台湾养老机构经营管理策略的讲解。通过3天的培训，对养老地产从开发到后期经营管理有了一个新的、深入的了解，现将考察项目结合培训内容总结如下。 第一部分：燕达国际健康城 项目概况： 燕达国际健康城地处燕郊河北三河市，周边环境质量良好，与北京市仅一河之隔，距北京天安门30公里，距北京国际机场25公里，通过地铁1号线、930公交车、自驾从天安门东行可到达健康城，交通便利。健康城占地50万平方米，建筑面积110万平方米，分燕达国际医院（正申请三级甲等综合医院）、燕达金色年华健康养护中心、医学研究院、医护培训学校、四星级酒店（国际会议中心）、燕达国际医学院六大板块，由宽约60米、长约700米的水系带状公园将居住区和医护区分开，总投资130亿人民币，共分两期进行建设。 距离25公里距离30公里 距离25公里 距离30公里 区位图 二、项目分析： 1、规划设计： 老年人群生理、心理需求的特殊性决定了医疗、休闲等配套设施的完备程度必将极大地影响着养老产品的品质与后期运营管理。燕达健康城采用居家养老与社区服务相结合的模式，将国际医院、健康养护中心、医学研究院、医护培训学校、医学院、酒店等六大板块与水系带状公园相结合，既形成了亮丽宜人的景观，提高了健康城区域空气的湿度，又实现了养护中心与配套设施区域功能完全分离。 2、医疗设施 养老地产要求拥有完备的医疗设施、服务，燕达国际医院是一所按照中国卫生部三级甲等综合医院标准设置，集医疗、科研、教学于一体的大型综合性医院，在设置50个临床医技科室、18个医疗中心、3000张床位，其中医疗床位2000张，康复床位1000张。 3、养护中心 养护中心包括家居式养护楼和宾馆式养护楼两种类型，设置床位约12000张，由三个组团围合而成。根据入住者身体状态，分别按自理、半自理和非自理设置区域和护理站自理护理站位于家居式花园洋房旁边，半自理和非自理护理站均设置在宾馆式养护楼一层，护理站内设有中西餐厅、医务室、输液室、药房、会客厅、娱乐室、康复室、公共活动区等。根据不同国籍入住者的居住习惯，特地营造了国际特需区和贵宾养护区，形成具有个性化的中式、日式、欧式、美式等不同风格。 家居式花园洋房按一室一厅、两室两厅和三室两厅建造，各种生活设施配置齐全。半自理和非自理的居所位于宾馆式楼房二层以上，设有豪华单人间、两套间和三套间。 家居式花园洋房户型 宾馆式居所户型 花园洋房旁的护理站 宾馆式养护楼护理站 4、多功能大街 养护中心设置了多功能大街贯穿东西，内有：老年大学、影剧院、多功能厅、温泉游泳池、健身房、棋牌室、心理咨询室、理发室、中西餐厅、图书馆、超市、四大教教堂等，满足入住老人的各种生活需要。 5、养护中心室内装修 6、运营情况评价 燕达国际健康城项目目前面临的最大困难就是整个社区设计入住率较低，前期投入太大，后期因为入住情况不佳，投资回收期太长。且燕达目前的经营是否能维持日常运营有待考证。 第二部分：北京汇晨老年公寓 项目概况 北京汇晨老年公寓由北京市民政局投资、汇晨阳光公司经营管理的一家以能自理老人为主要服务对象的专业养老机构，位于京北昌平区温榆河畔，距离五环13公里，景观资源良好。整个园区规划用地813亩，总建筑面积30万平方米，一期汇晨老年公寓占地147亩，建筑面积3.9万平方米，288套养老用房，床位712张，分为居家式和公寓式两种形式。居家式分为一室一厅和两室一厅两种户型，公寓式基本相当于宾馆的单人，收费2000—2500元/床/月。另外还建设有一个近万平米的综合服务汇中心，包括养生、医疗、休闲、娱乐、餐饮等配套设施，能为入住老人提供生活照料、营养餐、康复治疗、温泉水疗、文化娱乐等50余项服务，但目前社区内现在老年配套项目较少，主要有：日常诊疗、营养配餐、温泉康复、美容美发、球类活动场所等。据了解，现有老人600人左右，职工200人左右。 二、选址分析 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年，因此对环境质量要求较多，随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，但地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单地把老年住宅与社会隔离起来，应便于亲属探访。本项目位于京北温榆河畔，景观资源良好，距离五环13公里，搭乘地铁5号线、转乘537路、643路公交车，下车后步行500米即可到达社区，以老年人适宜步行的最大距离800米判断，汇晨项目的交通便利程度较好。 三