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（旅游行业）烟台旅游大 世界经营管理诊断及改善 对策 烟台旅游大世界 经营管理诊断 及改善对策 2011-11-10 目录 第一部分 1 导读 2 1.项目概述 4 1.1 项目由来 4 1.1.1 项目背景 4 1.1.2 项目诉求 6 1.2 项目进程 8 1.2.1 项目接触 8 1.2.2 项目考察 8 1.2.3 项目调研 8 1.2.4 项目分析 9 1.3 项目定位 9 2.项目竞争环境及消费者分析 10 2.1 宏观环境分析 10 2.1.1 社会购买力分析 10 2.1.2 业态现状 11 2.2 项目周边情况 13 2.2.1 商业区位 13 2.2.2 客源定位 14 2.3 区域竞争对手情况 15 2.3.1 世茂百货 15 2.3.2 百盛购物中心 15 2.3.3 振华购物中心 16 2.3.4 振华国际广场 16 2.4 项目机会与威胁分析 16 2.4.1 项目机会 16 2.4.2 项目威胁 18 2.5 消费者分析 20 2.5.1 烟台市服务业整体服务水平与顾客期待有一定差距 21 2.5.2 旅游大世界的市场有待开发，品牌形象有待建立 22 2.5.3 旅游大世界的综合运营能力有待提升 23 2.5.4 旅游休闲综合体——旅游大世界未来的发展方向之一 24 3.旅游大世界现状分析及限定条件 26 3.1 现状分析 26 3.1.1 硬件条件现状 26 3.1.2 管理机制现状 28 3.1.3 市场开拓现状 29 3.1.4 人力资源现状 31 3.1.5 财务现状 34 3.2 烟台旅游大世界改造项目的限定条件 35 3.2.1 外部条件局限 35 3.2.2 现有机制缺陷 36 3.2.3 经营运作能力不足 36 3.2.4 当下突出问题 36 4.项目定位分析 37 4.1 项目定位思路 37 4.2 定位方法 37 4.2.1 社区型商业 37 4.2.2 区域性商业中心 38 4.2.3 城市旅游休闲综合体 39 5.项目定位及解决方案 42 5.1 项目市场定位 42 5.2 项目业态定位 43 5.3 项目解决方案 44 5.3.1 打造城市休闲综合体之商业业态 44 5.3.2 最大化收缩自营 45 5.3.3 积极吸引战略投资者 45 5.3.4 多渠道化解债务 46 5.3.5 全方位提升管理模式 47 5.3.6 参考性融资建议 47 5.4 项目盈利能力分析 48 5.4.1 全部清退整合模式 48 5.4.2 东区 1-4 层整体出售，其他全部整合 51 5.5 项目公司治理结构改革建议 54 5.5.1 股份结构改革建议 54 5.5.2 公司治理结构及职责权限 56 5.5.3 公司治理机制与模式 61 5.5.4 公司治理机制构建建议 64 6.项目研究结论、建议及股东意见答复 66 6.1 项目研究结论 66 6.2 项目后续工作建议 66 6.3 关于烟台旅游大世界股东单位建议的答复 66 第二部分 68 第三部分 86 第一部分 烟台旅游大世界 经营管理诊断 及改善对策 导读 经过两个余月的专业调研和缜密的数据测算，现将《烟台旅游大世界经 营管理诊断及改善对策》提交至业主方各位领导，在开始报告内容之前，首 先阐明项目组对烟台旅游大世界项目定位的立足点及总体思路： （1）解放思想，打破现有经营格局 在政策允许的框架下，围绕城市旅游休闲商业综合体进行业态重组，吸 引外来资金以及资源，彻底盘活旅游大世界。仅立足于短期效益的局部调整 不应成为首选方案。 （2）限制自营，全面招商租赁 在现有政体环境下的自营存在较多的限制或不确定性，短期内较难有所 突破。自营项目的多样性对经营者的专业性要求很高，且自营项目使招租面 积受限难于形成整体的规模效应，由此影响优质商户加盟和外来资金进入， 而没有外来资金注入很难从根本上盘活旅游大世界。 （3）创新招租模式，提高整体收益 旅游大世界目前的招租模式类同于一般写字楼招租方式——以单一的租 金和物业管理作为收益来源；旅游大世界业态重组后，需建立统一的专业化 运管平台，并改变单一的租金模式为 “租金+扣点”模式，拉升整体效益。 （4）正视旅游大世界现状，充分考