敏感性分析与概率分析培训教材.pptVIP

金融工程0501 李云健 房地产投资不确定性的敏感性分析 房地产投资项目评价中的敏感性分析是指从众多不确定性因素（如成本、价格、销售周期等）中找出对房地产项目经济效益评价指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其变动一定幅度对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 敏感性分析的概念 一、通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。 敏感性分析的目的和作用 敏感性分析的方法 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为： 单因素敏感性分析 多因素敏感性分析 敏感性分析的步骤 选择需要分析的不确定因素 确定分析的项目的经济效益指标 确定不确定因素的变化范围并计算经济评价指标值的变动幅度 确定项目对各不确定性因素的敏感程度 单因素敏感性分析 1．确定分析指标 分析指标的选定，是项目投资敏感性分析首要解决的问题。确定分析指标，应符合以下原则： (1)与经济评价指标相一致的原则 (2)与经济分析阶段相一致的原则 (3)突出重点的原则 房地产投资净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收期等为常见经济效益指标。 单因素敏感性分析 2．确定因素及因素变化范围 选定不确定性因素，有如下两条原则： ①预计在其可能变动的范围内，其变动将较为强烈地影响经济效益指标； ②对其在确定性经济评价中采用的数据的准确性把握不大。 投资项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。 (1)获取土地使用权的阶段 土地的自然特性 土地的使用特性 土地的规划特性 (2)开发建设阶段 (3)经营阶段 不确定性因素主要有：投资额、项目寿命周期、产品产销量、产品价格、主要原材料价格等 选定不确定因素后，其它因素不变，依情况设定该因素可能变化范围，如＋5％，＋10％，＋15％… 总体而言 单因素敏感性分析 3. 计算因素波动所引起的分析指标的变化 应将某一因素的变化设定若干级的变动数量和变化幅度； 然后分别计算在其他因素不变的条件下，相应的经济指标的变化； 对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图形，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。 单因素敏感性分析 例题： 【例】 G公司有一投资项目，其基本数据如下表所示。假定投资额、年收入、折现率为主要的敏感性因素。试对该投资项目净现值指标进行单因素敏感性分析。 敏感性分析基础数据 项目 投资额 寿命期 年收入 年费用 残值 折现率 数据 100 000元 5年 60 000元 20 000元 10 000元 10% 解：（1）敏感性因素与分析指标已经给定，我们选取±5%，±10%作为不确定因素的变化程度。 （2）计算敏感性指标。首先计算决策基本方案的NPV；然后计算不同变化率下的NPV。 NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=57840.68 解析： 不确定因素变化后的取值 项目 投资额 年收入 折现率 -10% 90 000 54 000 9% -5% 95 000 57 000 9.5% 0 100 000 60 000 10% 5% 105 000 63 000 10.5% 10% 110 000 66 000 11% 不确定因素变化后NPV的值 NPV 变化率 -10% -5% 0 +5% +10% 投资额 67840.68 62840.68 57840.68 52840.68 47840.68 年收入 35095.96 46468.32 57840.68 69213.04 80585.40 折现率 62085.36 59940.63 57840.68 55784.33 53770.39 当投资额的变化率为-10%时 = = 17.3% = = -1.73 其余情况计算方法类似。 (3) 计算临界值 投资临界值: 设投资额的临界值为I，则 NPV=-I+(60 000-20 000)×(P/A，10%，5)+10 000×（P/F，10%，5）=0 得：I=157840。 收入临界值: 设年收入的临界值为R，则 NPV=-100000+(R-20000)×(P/A，10%，5