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（行业分析）房地产市场 研究行业分析方法 房地产市场研究行业分析方法 一、前言 由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统 市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没 有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具 有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的 相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目 定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产 代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在 消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程 中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重 视的行业新的增长点。 二、房地产 “行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养 就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观 政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手 的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重 视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的 数据资料库。 从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面： 整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于 房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程 度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商 的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现， 并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。 2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解 房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认 知是相对肤浅而有限的。 研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通 上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采 用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。 3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验 正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业 的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。 目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目， 比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。 现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专 业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研 究领域，则需要充分了解该行业的特点。 三.市场研究在房地产行业中的应用 1\前期 这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有： （1）宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况 等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动 态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。 （2）房地产产品研究： 在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装 修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。 区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分 析。 楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。 （3）消费需求趋势研究： 主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为 以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出