土地调控市场化起步：2015年土地市场及政策趋势分析.pdfVIP

土地调控市场化起步： 2015 年土地市场及政策趋势分析 -法律 土地调控市场化起步： 2015 年土地市场及政策趋势分析 文／纪睿坤 2014 年土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流 .受不同城市、同 一城市不同区域楼市分化地影响，土地市场分化也日趋明显 .房企逐步回归至一线城市，一 线城市量跌价涨 .而预计 2015 年不同城市土地市场将继续分化，而去库存仍将是 2015 年楼 市地主旋律 . 通过梳理 2014 年全国 300 城地土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析 2015 年地市和楼市地反映 . 一、 2014 年土地市场 特点： 根据 21 世纪宏观研究院地研究， 2014 年，全国地土地市场呈现如下特点： 1、受楼市下行地影响， 2014 年，土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率 成为主流 . 2014 年，全国 300 个城市共成交土地 27907 宗，同比减少 28% ；成交面积 104032 万 平方 M ，同比减少 31%.其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地地综合性用地） 7941 宗，同比减少 35% ，成交面积 35377 万平方 M ，同比减少 36010；商办类用地 5363 宗，同 比减少 29% ，成交土地面积 15917 万平方 M ，同比减少 31%. 从卖地总额来看，全国 300 城市土地出让金总额同比下降 27% ，总额为 23412 亿元 . 从溢价率来看， 低溢价率亦成为主流， 2014 年全国 300 个城市土地平均溢价率 10%， 较 2013 年同期下降 5 个百分点 .其中住宅类用地平均溢价率 12%，同比下降 7 个百分点 .这 亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性 . 2、受不同城市、同一城市不同区域楼市分化地影响，土地市场分化也日趋明显 . 2014 年，全国 300 城市土地出让金总额同比下降 27% ，总额为 23412 亿元，其中 10 个重点城市占比约为 40% ，较 2013 年增加 7 个百分点 . 从全国 40 个大中城市土地出让收入来看， 一线城市宅地出让金达 3438 亿元，创造历 史记录，仅 9 个城市出让金高于 2013 年同期，广州（楼盘） 、深圳（楼盘）涨幅均在 20% 左右，北海（楼盘） 、呼和浩特（楼盘）两城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过 65% ， 地市分化现象仍比较明显 . 3、房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨 . 得益于 “9-30 房贷新政 ”和央行降息等利好，一线城市领先全国土地市场率先复苏 . 2014 年，一线城市共推出土地 833 宗，推出土地面积 3665 万平方 M ，同比减少 26% ； 成交方面， 共成交土地 772 宗，成交土地面积 3401 万平方 M ，同比减少 27% ；楼面均价 7705 元／平方 M ，同比上涨 41% ；平均溢价率为 25% ，但比 2013 年同期下降 7 个百分点；土地 出让金为 506