房地产行业2019年报及2020Q1季报房地产行业综述：龙头房企盈能力及韧性具有显著优势-20200508-申万宏源.pdf

行 业 及 产 房地产 业 2020 年 05 月 08 日 龙头房企盈能力及韧性具有显著优 行 业 势 研 / 究 行 看好 ——2019 年报及 2020Q1 季报房地产行业综述 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 3 月数据改善明显、预计二季度继续回 证 暖-房地产行业 1-3 月数据点评 2020  我们按照 2016-2019 年营业收入进行了规模房企分类（与 2018 年报回顾的分类标准有所 券 年4 月 17 日 变化），其中龙头房企共 4 家：万科、保利地产、绿地控股、华夏幸福，2019 年营业收 研 究 融资持续改善，规模房企逆周期表现较 入超过 1000 亿（2016 年营收超过 500 亿），中型房企共 31 家：2019 年营业收入在 报 120~1000 亿区间，板块整体 A 股上市公司共计 130 家。 好- 房地产行业 2020 年一季报业绩前 告 瞻 2020 年4 月 13 日  2019 年 A 股房地产上市公司共实现营业收入 2.5 万亿（20.1% ），其中龙头房企 11371.7 亿元（23.0% ），中型房企10828.9亿元（23.3% ）；共实现归母净利润2241.3 亿元（15.8% ）， 龙头房企 961.9 亿（26.9% ），中型房企1179.8 亿（15.4% ）。 证券分析师 曹一凡 A0230518110002  规模房企尤其是龙头房企业绩增速较 2018 年进一步提速，也反映了销售集中度提升趋势 caoyf@ 在业绩上的体现持续。但同时我们也看到，龙头房企与中型房企的业绩增速与销售增速趋 研究支持 势相反，2019 年龙头房企业绩增速与中型房企拉开较大差距，龙头房企在盈利质量如毛 曹一凡 A0230518110002 利率（28.9% ，较2018 年提升 0.4pct ，中型房企下行1.8pct ）、摊薄ROE （龙头房企 caoyf@ 19.3% ，高于中型房企4.3pct ）指标方面依然具有较强的优势。如果剔除掉业务多元导致 联系人 曹一凡 毛利率和净利率较低的绿地控股，则龙头房企归母净利率 11.5% ，较2018 年提升 0.3pct ， (86217222 好于中型房企（归母净利率下行 0.7pct 至 10.5% ）。 caoyf@  2020Q1 板块营收 3520 亿（-4.0% ），其中龙头房企 1707 亿（-0.5% ），中型房企1362 亿（-1.9% ）；板块归母净利润 220 亿（-43.8% ），龙头房企101.8 亿（-5.8% ），中型 房企 90.9 亿（-58.1% ）。一季度龙头房企无论营收还是业绩表现明显优于中型房企和板 块整体，体现出较强韧性。且 2019Q1 中型房企基数较高，净利率下滑叠加停工影响因此 Q1 营收和业绩下滑较快，预计二季度全面复工后经营回暖。  2019 年板块整体净负债率大幅下降，中型房企降杠杆最为突出。2019 年板块整体净负债 率 84.0%(-9.9pct) ，龙头房企89.2% （-2pct ），中型房企98.5% （-26.5pct ）。  2019 年房地产板块预收账