房地产估价5-收益法.pptxVIP

制作：;第五章 收益法;第五章 收益法;概念;;【2】 收益法的适用范围 ① 收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。 ② 收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。 ③ 如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。 ;;;;第2节 净收益及其估算;;;;第2节 净收益及其估算;第2节 净收益及其估算;第3节 报酬率、资本化率及收益乘数; 报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高低来决定。;◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种;1）累加法。;1）累加法。;1）累加法。;◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种;2）投资报酬率排序插入法;;3）市场提取法;◆ 对资本化率、报酬率和收益乘数的说明;投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。 土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具