思源3月青岛安联蔚蓝海岸项目前期策划报告.ppt

方案一 物业发展建议 建筑高度建议 设计八大难题 规划设计建议 园林景观建议 立面风格建议 户型设计建议 建筑细节建议 销售价格建议 一期 利群 法院 银座领海国际公馆 利群 一期 方案一 物业发展建议 回迁房建议 回迁楼 设计八大难题 规划设计建议 园林景观建议 立面风格建议 户型设计建议 建筑细节建议 销售价格建议 商业设计建议 方案一 物业发展建议 设计八大难题 规划设计建议 园林景观建议 立面风格建议 户型设计建议 建筑细节建议 销售价格建议 方案一 物业发展建议 园林景观建议 设计八大难题 规划设计建议 园林景观建议 立面风格建议 户型设计建议 建筑细节建议 销售价格建议 车流入口 人流入口 一级台地 二级台地 二级台地 三级台地 各级台地 高差1.5米 方案一 物业发展建议 台地景观效果示意 设计八大难题 规划设计建议 园林景观建议 立面风格建议 户型设计建议 建筑细节建议 销售价格建议 台地式花园起源于文艺复兴时期的意大利； 台地花园垂直于建筑轴线，呈一个规整的直线序列。 欧式叠泉、流动溪流和大型光影喷泉池贯穿整个大平台，结合暖色系锈石铺地，弥漫着一种奢华气息； 多见于美第奇别墅、伊斯特别墅等郊外庄园，格局严格对称，风格华贵靡丽； 立面风格建议 方案一 物业发展建议 北京东湖湾 上实海上海 万丽海景 东海路9号 设计八大难题 规划设计建议 园林景观建议 立面风格建议 户型设计建议 建筑细节建议 销售价格建议 典型项目-上实海上海 户型面积配比 户型 面积 套数 比例 销售 去化率 二居 178.82 54 21.3% 44 81.5% 三居 230.87 52 20.6% 48 92.3% 四居 230-328 128 50.6% 128 93.4% 复式 413.79-1025.6 19 7.5% 16 84% 合计 　 253 100.00% 228 89% 178平米两居、230平米三居以及330平米四居为主力产品 户型配比合理，170-230-330合理拉开总价区间，且四房为市场较为稀缺产品 截止到2月份，共销售228套，剩余25套，多为二居小户型、复式结构的大户型 三居四居作为主力户型销量均超过92%，显示出强劲的市场购买力 成交客户仍以青岛本地人占主力，约占85% 以上，归国华侨和外地高收入阶层占据一定比例 高端市场研究 高端市场现状 典型项目研究 典型客群研究 高端市场机会分析 典型项目-上实海上海 推广主题 270度全海景空中别墅 诉求点 瑞士风情园林，犒赏卓越人生 企业家，实业家，终归生活家 主打 海景、精装修、瑞士园林、区位环境 推广渠道 报广频率较高、另外有 户外和道旗 近期营销活动： 因近期销售情况较好，剩余房源不多，未组织营销活动。 营销推广活动 高端市场研究 高端市场现状 典型项目研究 典型客群研究 高端市场机会分析 典型项目-上实海上海 参考和借鉴点 开盘时机的选择，麦岛金岸B区和柏丽澜庭售罄市场空档 充分利用海景资源进行产品规划设计，户户无敌海景 建筑立面全部石材，品质感较高 三梯两户，户型设计阔绰舒适，充分体现高端业主尊贵 精装样板间达到较好的预期效果 产品配比合理，拉开总价区间，适应不同需求客户 高端市场研究 高端市场现状 典型项目研究 典型客群研究 高端市场机会分析 典型项目-海信·天玺 地理位置 海信·天玺位于崂山区东海东路1号 开 发 商 青岛海信房地产股份有限公司 建筑层数 3栋39-43层高层，1栋17层，5栋HUF贺府楼 建筑高度 36#楼140米 容 积 率 2.16 面积区间 135-570平方米 景观设计 HZS豪斯泰勒 室内设计 高文安 产品构成 高层、独栋别墅 售价 30000元/平米起 项目概况 高端市场研究 高端市场现状 典型项目研究 典型客群研究 高端市场机会分析 典型项目-海信·天玺 两室户型136平米 三室户型217平米 四室户型286平米 户型设计没有得到太大改观,总体来看还是设计得比较差，如红框部分，严重浪费面积，非常不经济，缺乏高端住宅的感觉和特色。 主力户型设计 高端市场研究 高端市场现状 典型项目研究 典型客群研究 高端市场机会分析 典型项目-海信·天玺 户型 面积区间 供应套数 户型配比 两房 136-137 105 31.2% 三房 217 182 54.2% 三房 308 9 2.6% 四房 230-286 29 8.6% 顶复 413-417 6 1.7% 别墅 - 5 0.2% 合计 336 100.0% 天玺户型配比 主力户型为136-137平米两居以及217平米三居，小高层和高层有少量230-270-280平米的四房.总体来看面积跨度较大,中间存在断档过渡户型,对于未来销售会有一定不利影响。 高端市场研究 高端市场现状