东莞万科翡丽山点对点竞品分析.pdf

万科翡丽山点对点竞品分析 翡丽山项目组：刘忆樊 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 目录目录 PART1PART1PART1PART1 宏观市场解析宏观市场解析 PART2PART2 豪宅板块比较 PART3PART3PART3PART3 竞品点对点分析竞品点对点分析 本报告是严格保密的。 宏观市场分析宏观市场分析 本报告是严格保密的。 新国八条对东莞楼市发展影响预判新国八条对东莞楼市发展影响预判新国八条对东莞楼市发展影响预判新国八条对东莞楼市发展影响预判 二套房首付提高至60%，预计将主要打击到改善性需求及大户型成交。 5年之内二手房不加以区别的全额征收营业税，使投资客户风险加大；2010年二 手房交投活跃，而新国八条的出台对二手房影响较大主要表现在换手活跃度降低， 在加上新房较多分流客户在加上新房较多分流客户 ，预计预计二手房成交量有所手房成交量有所下滑滑 ，更多客户将转向多客户将转向一手房手房置 业投资。 假设东莞不限购假设东莞不限购 ，东莞市场今年政策环境与去年相差不大东莞市场今年政策环境与去年相差不大 ，二套房贷五成提高到二套房贷五成提高到 六成，更多的是心里层面的影响 ，刚性需求仍要买房，改善性需求一直是压抑，超 大户型置业者资金实力雄厚大户型置业者资金实力雄厚 ，影响较小影响较小 ；； 如果出现限购，预计对项目产品较大影响，建议抢在限购前提前开盘。 新国八条新政解读新国八条新政解读 新国八条应对口径新国八条应对口径 本报告是严格保密的。 东莞豪宅洋房市场分析年东莞豪宅洋房市场分析 1111、、2010201020102010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况年东莞豪宅洋房市场总体供需情况年东莞豪宅洋房市场总体供需情况年东莞豪宅洋房市场总体供需情况 2010年东莞豪宅洋房供应面积2010年东莞豪宅洋房供应面积32.3432.34万㎡，合计万㎡，合；成交面积套；成交面积28.5728.57万㎡，合计万㎡，合，同套，同 比上涨比上涨比上涨比上.14%14%14%14%；；；；成交均价成交均价成交均价成交均价 12788127881278812788元元元元//// ㎡㎡㎡㎡，，同比增长同比增长同比增长同比增.20%20%20%20% 。。 2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况： 2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况： 豪宅洋房也从2008年的10068元/㎡稳步上涨至 据东莞中原研究中心监测数据显示，2010年东莞豪宅洋房 2010年的12788元/㎡。随着别墅资源的稀缺，以 供应面积32.34万㎡，合计1693套，按面积同比2009年大 及东莞高端收入群体增多，作为别墅产品的替代 增52.80%；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨 品，预计东莞豪宅洋房还有很大的发展空间，届 60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。 时成交均价也还会进一步上升。 2010年东莞豪宅洋房市场进入快速发展阶段。 本报告是严格保密的。 2222、、2010201020102010年东莞豪宅洋房市场供应情况年东莞豪宅洋房市场供应情况年东莞豪宅洋房市场供应情况年东莞豪宅洋房市场供应情况 2010201020102010年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区 。。。。豪宅洋房新增供应面积集中于豪宅洋房新增供应面积集中于豪宅洋房新增供应面积集中于豪宅洋房新增供应面积集中于 150150--250250㎡㎡，呈现出面积小型化的趋势。，呈现出面积小型化的趋势。 从上图来看，2010年东莞豪宅洋房新增供应分布