人民币汇率与房价波动关联分析.pptx

人民币汇率与房价波动关联分析 ——以日本房地产泡沫为借鉴 人民币升值对房地产影响途径新开放经济宏观经济学认为资本市场和外汇市场是具有互动关系的系统，外部冲击会通过外汇市场的传导引发资产价格的变动。 一、日本房地产泡沫研究分析日本房地产泡沫发生时的背景一、城市化进程接近尾声日本城市化进程日本城市化总体进程沿 S型曲线上升。1947年到1965年， 仅仅18年的时间， 日本城市化率由33.1%提高到68.1%，到1985年，日本的城市化已经达到 76.7%，日本的城市化已经接近尾声。日本房地产泡沫发生的背景二、经济面的变化a、经济由“高速增长”转为““稳定增长”第一次转型（技术引进和投资拉动），实现战后经济腾飞第二次转型（外需、内需拉动），实现持续高增长第三次转型（调整经济结构），实现稳定增长第一次石油危机 日元实现浮动汇率日本历年GDP增长率日本经历房地产泡沫之前，一直保持较高增速。1950至70年经济起飞阶段，年均增速超过10%，在70-80年代经济增速高达7%，80年代中后期，日本经济却如同吹起的肥皂泡，表象极度繁荣。日本房地产泡沫发生的背景二、经济面的变化b、经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型” 战后，日本进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期经济增长的主导方式，出口的主要任务是获取资金，便于引进技术和设备。 到 1970 年初，日本工业化和城市化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈。日本经济开始向外需求突破，经济增长方式逐渐由 “投资主导型”转变为“出口主导型” 。 日本房地产泡沫发生的背景日本历年经常项目顺差日本出口额大幅增加，在 1979 年突破 2000 万亿日元大关，1986 年突破 4000 万亿日元。日本历年出口额及其增长率变化贸易顺差不断扩大，1979 年和 1980 年，经常项目顺差仅分别为 18 亿美元和 21亿美元，但是 1981 年暴涨了近 10 倍，达到 200 亿美元，此后逐年上升至 1986 年的928 亿美元。日本房地产泡沫发生的背景二、经济面的变化c、持续贸易顺差，日元大幅升值美元兑日元历史走势 80年代后期，美国及西方各国，开始针对日本的长期顺差施压，采取制裁决议，以限制日本商品出口。美国以其是日本最大市场为由，要求日本进行市场开放和金融自由化。 为缓和同美国的经济摩擦。从1980年10月始，日本原则上开放了外国资本和国内资本的跨越国境流动。1985 年 9 月签署《广场协议》，日本汇率基本实现了市场化。此后，日元开始迅速升值，一年间，日元从 1 美元兑换 235 日元上升到了 150 日元。日本房地产泡沫发生的背景二、经济面的变化d、宽松的货币政策和扩张性的财政政策随着日元的大幅升值，日本出口产业开始萧条，为避免经济衰退，日本希望将经济增长模式由外需主导型转变为内需主导型，为此制定了一系列的公共设施的建设和改造计划。日本历年利率变化日本历年广义货币增加量及其变化1986 年到 1987年间，连续 5 次下调官定利率，到 1987 年时已降至 2.5%。同时87-89年的货币供应量与前几年相比有较大幅度的增加。日本房地产泡沫发生的背景二、经济面的变化e、经营环境恶化，实体经济资金涌入房地产全国住宅用地、商业用地、工业用地价格指数1991 年之前日本的土地价格只涨不跌，1964年-1991年全国住宅用地价格上涨 12倍，六大都市住宅用地价格涨22 倍。六大都市住宅用地、商业用地、工业用地价格指数1985-1990年，日本经济的实际年均增长率约为 4.6%，5 年内增长25.34%，但全国土地价格疯狂上涨，六大都市商业用地价格同期上涨290%，年复合增长率31.3%，六大都市住宅用地价格同期上涨163%，年复合增长率21.3%。1986-1990年，城市地价年收益率远远高于CPI指数收益率企业在高涨的预期背景下，企业购买了大量的土地并作为资产而保有。 企业是土地价格上涨的主要推动力量。日本房地产泡沫发生的原因一、日元国际化和低通胀导致的低利率政策（扩张性货币政策） 日元国际化过程对其工业造成很大的冲击，出口受阻，经济出现负增长。日本政府希望用宽松的货币政策刺激国内投资和消费，而由于国内经营环境恶化，资金反而流入房地产、股票等非生产性行业，投机者更将房产和股票抵押获取更多贷款，催生非理性繁荣。1990年，日本生产性行业贷款比重下降到25%，非生产性行业贷款比重上升为37%。1971-1995年日本CPI变动情况日本房地产泡沫发生的原因二、监管不当引发的盲目贷款 当时日本的房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款风险的一半，这意味着银行发放相