2020新版物业公司工程人员前期介入工作要点说明.docxVIP

学习参考 学习参考 前期介入工作要点 一） 、招聘关键岗位人员 时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位 人员应到岗。 包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、 客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以 及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人 员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改， 因此应根据接管计划表提前到岗。 二） 、对现有人员进行培训 人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、 服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住 办理培训等。 三） 、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。 交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。 工程人员 应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安 排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训， 使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入 现场检查阶段. 1、现场检查工作要点： a、 作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查 物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。 b、 物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面 的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出 现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程 师了解是否有变更，并记录下来。 2、 工程施工现场检查的主要内容： 1 )巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外 装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强 弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用 停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。 提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。 对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。 熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置 及所用建材。 检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会 议和建筑师定期碰面会等)。 检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改 的部分提出建议。 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。 对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设 备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。 参与竣工验收。 *在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平 面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。 3、 工程施工现场检查要点： a土建工程前期介入时的检查要点 .房屋外型结构尽量减少外凸(比如我们通常的腰线)，以免 造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。 .所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接； 复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。 .电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。 .避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。 .要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位 置。 .小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本； 道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非 机动车的车位和车棚位置。 .消防中心最好与监控中心合并，尽量减少监控中心数量。 .信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。 .商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排 水尽可能设计独立； .商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜 5%勺角度。注 意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。 .屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要 安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要 注意检查。 .地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打 压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。 .卫生间要考虑设置通风排气孔。 b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点 .水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、 支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。 .管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措 施到位。 .暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单 元阀等，以方便维修，减少影响范围。 .地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。 .强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措 施。 .商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观 动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。 .高位水箱内排水管径大于溢流管径； 水箱底部做成斜坡面，便 于清洗。 .北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附 近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。 .暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外 墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖 应考虑做全部地面的防水层。 .单元暖气及供排水管井内的位置