李会娟-第四章建设用地法制制度1幻灯片资料.pptVIP

4.建设用地法律制度;主要内容;4.1 我国地产制度的改革及其发展;4.1.4 保护好耕地;1）占有耕地补偿制度;2）实行基本农田保护制度;土地征用是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国家所有土地的强制行为。 1）土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。 归农村集体组织所有。 2）安置补助费以需要安置的农业人口数计算。补偿标准前3年平均年产值的4至6倍。最高不超过15倍。归集体，单位或个人所有。 前二项的总和最高标准：30倍 3）地上附着物和青苗的补偿费等（新菜地开发基金）：各省自定。归所有者所有。 临时用地补偿：; 土地使用权有偿出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 ;土地使用权的出让的法律特征： （1）从主体来看 出让方:土地所有者——国家 特定，唯一 受让方：国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律有特别规定者除外。 不特定,不唯一 但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利时，一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表。 ;土地使用权的出让的法律特征：;土地使用权的出让的法律特征：;4.2.2 土地使用权出让所遵循的原则;4.2.3 土地有偿有限期使用制度; ; 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 ;（1）拍卖出让 拍卖出让土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。 特点：竞争具有公开性，价格是确定受让人的唯一条件。 主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。;; ;;（4）挂牌出让 指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的结果确定土地使用者的行为 挂牌时间不得少于 10 个工作日。 特点：体现了招标和拍卖的优点，并同样具有公开、公平、公正特点。 ;4.3国有土地使用权的划拨;;;; 土地使用权出让与划拨的区别;4.3.3 划拨土地使用权的转让、出租、抵押;1.划拨土地的转让;;划拨土地的出租;;划拨房地产的转让、出租、抵押;;划拨土地使用权的收回;4.4 国有土地使用权的转让;土地使用权转让方式; 交 换;赠 与;土地使用权转让的原则;4.4.3土地使用权转让程序;4.5土地使用权的出租;4.5.2土地使用权出租的条件;4.5.3土地使用权出租的程序;4.6 土地使用权的抵押;4.6.2土地使用权抵押的条件;4.6.3土地使用权抵押的程序;(1) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用权，并办理注销登记。 (2) 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 (3) 土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止。;4.7.2 土地使用权的终止的法律后果;4.7.3 土地使用权提前终止;4.7.4 土地使用权期满后的续期;4.8 违反土地管理法的法律责任;;;第一节 土地使用权的取得; 东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡 考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公 司未经批准将其位于王城东街60号的国有划拨土地（批准 用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于 2001年6月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城”， 该项目工程于2003年5月竣工，目前已投入经营。