广州4月及五一市场暨后市展望.pptxVIP

分析广州市场3月回温，成交水平恢复至去年3-12月的75%；4月走平，一方 面是疫情影响下的市场购买力释放仍然受制，另一方面是多个传统热销板 块的热销项目缺货（中心区荔湾、外围南沙金洲蕉门河、黄阁等）制约了 成交进一步上升。五一假期房企大力度走货与积极促销带动五一当周成交在4月基础上有明显上升，成交水平与2019年同期相当。然而成交仍然高度集中在个别板块/个别项目，“点式回温”的市场格局并未改变。展望展望未来，经济环境显然较难乐观，后续市场成交保温仍然有赖政策配合； 市场5-12月供应预计与2019年下半年大致持平，然而供应结构将进一步 改变（基于过往土地市场传导），对于大部分区域而言，由于低总价项目货 量持续减少，供需匹配的难度将进一步加大，房企间的竞争仍然激烈。从“ 成交保温”的角度看，未来维稳政策仍需时刻关注市场变化、不排除未来 区域维稳政策仍有进一步释放空间。报告结构2020年1-4月经济与政策 （该部分略）2020年1-4月广州土地市场2020年1-4月广州住宅市场 五一(5.1-5.5)广州市场情况总结与展望附：广州11个分区市场情况（该部分略）国内经济景气度大幅下滑，叠加海外疫情加速扩散，“经济复苏” 任重道远。一段时间以来的房地产维稳主要指向“供给端”。“房住不炒”之下， 各地市场维稳措施仍然保持抑制。广州南沙、花都、黄埔、白云、番禺先后出台人才优化政策。然而各 区政策优化均延用“有保有压”基调，属“有限松动”。由实际市场 反应看，政策对市场的短期影响并不十分显著。02 首4月广州土地市场经济与财政压力下，政府“集中供地期”较往年有所提前。多数推捆绑 “产业/村改/地铁TOD”条件的地块。1-4月超7成的成交地块附带条件 出让。成交冷热分化。优质地价格表现稳定，包括：越秀南地块、天河广氮/花 都北站地块，均刷新周边地价。周边“不成熟”宅地仍然遇冷，包括： 江高宅地起拍价下调20%出让；增城中新/荔城两宅地起拍价低于周边 地价但未能成功出让。广州2020年“集中供地期”较往年有所提前 “五一”黄金周前后迎来大批土地出让2020年1-4月广州共出让经营性用地473万㎡，完 成土地收金491亿元，未到去年的三分之一水平。广州今年供地步伐相较往年有所加快。进入“五一” 前后，广州供地节奏已明显加快，4-5月供地规模 明显高于去年同期，而往年集中供地月份普遍出现 在四季度。广州维稳地市成交，多推捆绑“产业/村改/地铁TOD”条件的地块 1-4月共出让涉宅用地239万㎡，超7成附带条件出让今年前4月多推捆绑“产业/村改/地铁TOD”地块，稳定土地市场，保证土地财政收益的同时，亦保证了土地市场的有效 供应。1-4月带条件出让的地块共有5宗，单宗地总建普遍为20-70万㎡；单宗地成交总价为20-80亿元广州2020年1-4月成交涉宅地类型1商住地“引入企业“2地铁TOD地块带条件3村留用地带开发协议附带条件包括：广州地市热度逐步回暖，优质地块价格表现稳定（个别区域小幅上升）— —越秀南地价64576元/㎡创广州新高，天河广氮/花都北站周边地价刷新广州今年1-4月土地市场热度较2019年四季度有所回暖，广州市区和远郊花都等多宗宅地参拍企业数量明显增加（去年四季度普遍底价成交）；广州全市地价纪录刷新、天河广氮和花都北站板块周边等区域的地价小幅上涨。广州土地市场热度仍有分化，郊区周边“不成熟”宅地仍然遇冷——江高宅地起拍价下调20%出让；增城中新/荔城两宅地起拍价低于周边地价但未 能成功出让白云区江高龙光地块以低于周边地价20%成交；增城中新镇永兴地块和荔城街庆丰村地块未能成功出让，假如底价成交，对 比周边地价仍有较大优势，但由于周边二级市场成交不景气，价格表现下滑使得地块遇冷。03 首4月广州住宅市场3月得益于复工潮及房企大力促销下，成交回升（相当于3月至12月均值 的75%）主要由远郊降价盘成交较热拉动。4月成交走平。原因一方面是来自经济影响下，市场购买力释放仍然受 限；另一方面，以往能够有效对接需求的部分传统热销板块的热销项目 货量亦有所减少。现状购买力面临一定的瓶颈，2020年以来150万以下的成交占比逐步上 升。4月二手市场成交回升幅度大于一手市场，更多原因在于疫情下，业主 后市预期不明朗，降价出货的意愿增强成交走势：广州3至4月成交回升。成交水平约为去年（3月至12月均值）的75%原因分析：经济环境受压，以及市场传统热销板块的热销项目货量减少，是制约市场成 交继续上升的主要因素。疫情使整体购买力受制，成交更加偏向远郊降价楼盘在疫情影响之下，由降价及推货带动，远郊成交占比相较2019年有所增大，达60%。近郊保持稳定，在25%左右。中心区受制于低总价货减少（见后述），成交占比持续下降。中心：荔湾500万以下供应