逆向年金抵押贷款初探.pdfVIP

1 逆向年金抵押贷款概述 逆向年金抵押贷款的概念 逆向年金抵押贷款（ Reverse Annuity Mortgage, RAMs）是金融机构实行的一种 房地产抵押贷款方式， 它不同于通常的抵押贷款模式。 一般的抵押贷款是贷款人先从 银行贷款用于购房， 然后再定期向银行还款直至付清全部本息。 逆向年金抵押贷款的 特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产， 银行根据评估后的房屋价值和 贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议， 然后分期向贷款人支付贷款供其支配。 逆 向年金抵押贷款最大特点在于“逆向年金”。其含义是，借款人以逐步减少自己在 房屋中的股份为代价，可以不断从贷款人那里得到现金支付。 逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权 的老年人。逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消 费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项 的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋 产权份额等有关。金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今 后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期 届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有 该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该 房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利 。 逆向年金抵押贷款的意义 为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老 方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也 不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收 益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。逆向年金抵 押贷款盘活了老年人的房屋资产，有效解决了老年人有房没钱的问题。它是启 动老年住宅市场的强大动力源，不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人 的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力 变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强 大的动力源。 2 逆向年金抵押贷款的研究状况 逆向年金抵押贷款国外研究状况 目前，由于我国国情和济经条件等的诸多限制，逆向年金抵押贷款在国内并未 开展，主要在一些发达国家开展实施，首推美国，其次是英国、法国、加拿大、澳大 利亚、新加坡、 日本等国家。现阶段国外大多数研究主要集中在对逆向抵押贷款市场 和运行方式等方面， 许多文献中都涉及了逆向抵押贷款风险， 但大多数都是定性研究。 主要侧重于以下方面的研究： 第一，国外研究学者提出的住宅财产转换贷款示范价格模型， 证明了借款人寿命、 利率、财产价值变化对价格的影响， 解释了运用随机选择来预测财产价值， 以及影响 住宅财产转换贷款借款人的现金支付的主要限制因素如何计算。 第二，研究者针对固定利率逆向抵押贷款提出了一种评价模型， 假设利率是决定 逆向抵押贷款价值的唯一变量（不包含其他风险） ，计算息票债券、普通抵押贷款和 逆向抵押贷款在利率变化时的定价，得出逆向抵押贷款的利率风险远远高于前两者， 然后用更精确的单因素期权调整利差模型研究这三者的利率风险。 第三，由于逆向选择，逆向抵押市场很少是理性的，借款人具有选择优势，借款 人的快速流动性减少了应收账款超过财产价值的风险。 在逆向抵押贷款中， 存在借款 人在贷款期间减少维修费用的现象， 一些学者提出可以通过逆向抵押贷款的限制性条 款和收取预期费用来减少贷款人的房屋价值保持的危险。 第四，一些学者研究了逆向抵押贷款的合同和交叉风险。 他们提出应用逆向抵押 贷款的显性价格模型对