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信托债权投资项目的法律尽职调查关注点 要点 信托债权投资项目的尽职调查，列明了尽职调查重点关注的问题、尽职调查的内容。 信托债权投资项目的法律尽职调查关注点 第一条 尽职调查应重点关注的问题 1、 尽职调查要紧扣交易目的，交易结构影响 DD的内容和关注重点。 2、 DD清单内容的选择 DD清单也要紧扣交易目的，具有针对性。要结合信托公司的交易目的和信托公司提供交易 结构的PPT，筛选出清单上的内容。比如涉及地块划拨部分，可以不要，因为现在信托项目 拿地基本是采用出让的方式。 当然如果目标地块涉及划拨的， 也要审查其相应的文件， 属于该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 历史遗留问题地块的，应重点关注取得目标地块土地使用权的做法是否符合法规、 政策规定。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 比如项目公司属于国内单一股东的话，其他涉及外商投资的清单内容可以不要。 第二条 尽职调查的内容 1、公司 关注实收资本，现在公司注册资本实现承诺制，分期到位的。 应重点关注公司性质和公司资质。 若公司为外商投资企业或国有企业， 应重点核查清楚公司的历史沿革情况， 股权转让、质押该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 时涉及商务部门、国资部门的审批以及股权转让是否需要进场交易。 另外外商投资企业和国该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 有企业在决策时有一系列特别的规范。若交易 PPT涉及股权质押的话，调查是否有股权纠该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 纷等。 需调查公司或其控股股东是否需要取得二级以上的房地产开发资质， 目标项目必须符合中国该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 银监会规定的信托公司向公司进行债性融资的 公司或其控股股东具备贰级资质”这一基本 条件。不同级别资质的开发商可以承担的开发面积是不同的。 二级资质及二级资质以下的房该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 地产开发企业可以承担建筑面积 25万平方米以下的开发建设项目。通常项目公司的开发项该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 目的总建筑面积是超过这个面积的， 但是一般是采用分期开发建设的方式。 若有公司存在超该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 资质开发房地产项目的情形， 则应当予以提示。 在实践中，大多数开发商都采取分期建设的该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 形式开发建设项目，使每一期的建筑面积均在 25万平方米的范围之内。实务操作中开发商该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 采用化整为零的方式规避监管， 与现行法律规定有一定差距， 虽然目前未发现建设部门对上该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 述情况进行处罚的案例， 但并不代表建设部门允许或者认可该方式， 不排除存在将来被建设该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 部门进行行政处罚的风险。 此外，在框架协议里和交易文件里也要做出规定， 增加有关项目因开发资质问题导致承担行 政责任时由公司和股东承担并积极消除影响的约定。 DD里的发现的一些问题和法律风险应该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 在交易文件中有所体现。 公司章程：若涉及信托公司委派董事的情况， 应关注公司章程，因为涉及到修改章程后董事该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 的一票否决权等内容。 2、目标地块 (1)拿地 从拿地开始就应该重点关注，取得土地的方式要注意：从 2002年7月1日起施行的《招标该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 、2004年8月31日为经营性土地使用权招拍挂最后期该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 限(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 )、2006该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 年8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔 2006〕31号)则是工该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 业用地实施招拍挂的最后期限。 土地使用权出让合同，注意净地面积与土地使用权面积是否相符、 是否有配套设施、为政府该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 建设的项目、是否被要求经济适用房的配套、开发建设最晚期限以及竣工期限。 土地出让金的缴纳情况， 税金及滞纳金等。不要因为目标企业没有提供土地出让金的缴纳凭该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 证就不做分析判断，若项目公司已经取得土地使用权证的，一般可以推定已经缴清出让金。 关注地块还应结合财务报表注意一些情况： 房地产项目公司的会计科目有以下含义： 资产类： 存货：是已经可以预售的房产 在建工程：未符合销