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（情绪管理）二次调控袭击 楼市资金压力骤然增大 “二次调控”袭击楼市资金压力骤然增大 商业地产营销新模式能否“破茧化蝶” 【主持人】各位搜访网友大家好，近期，二次调控袭击楼市，商业地产资金吃紧， 商业地产运营新模式能否“破茧成蝶”。楼市二次调控和加息政策的出台让整个 房地产业都受到了影响，投资者收紧钱袋，开发商资金链紧张，壹时间，商业地 产投融资模式及未来发展趋势成为业内关注的热点问题，商业地产项目在开发、 运营过程中的投融资新模式也成为业内探讨的焦点，搜房网将在下月的香港国际 商业地产周上落地关于商业地产投融资相关论坛。本期搜房投资者大讲堂也结合 此热点问题，选取了业内具有创新营销模式的壹品国际作为示例项目，邀请业内 嘉宾和广大投资者共同探讨商业地产营销新模式热门话题，今天我们邀请到了中 国名商发展促进会副秘书长孙峥，北京浙江企业商会副会长陈俊，嘉亿引领商业 地产管理机构董事长鄂丽华，壹品公馆的项目负责人田宇和韩霜，跟大家壹起探 讨今天的话题。 说到楼市二次调控和银行贷款加息的影响，不仅对投资者有影响，对开发商的投 融资也有影响，首先有请孙峥副秘书长谈谈目前国内商业地产的投融资渠道和模 式有哪些？ 【孙峥】国内商业地产投融资从公开渠道来讲，目前有几种主要模式，壹种银行 贷款，仍有壹种信托基金，仍有壹种投资基金，另外包括海外基金，仍有上市发 行，另外仍有信托投资基金，大致这么几种。目前来说，信托基金应该是比较好 的壹种模式，因为国家调控比较密集，对通过贷款、上市等渠道融资的房地产行 业影响比较大。所以从投资信托基金的角度来说，包括壹些私募基金，像REITs 也是当前的形势下比较主要的渠道。 【主持人】最近的楼市二次调控，对国内商业地产的投资渠道有哪些影响？对未 来发展有没有新的改变的方向。 【孙峥】影响最大的是公开的渠道，比如银行贷款、上市，由于开发商受宏观政 策影响，资金量比较吃紧，如果走渠道资金得不到满足，自资金链又很大，壹些 房地产商自己做信托资金，合作或者自己搞融资，这是壹种发展趋势。另外，私 募基金也是当下比较热的，也是逐渐的从暗处走向明处的壹种，这能够说是完全 受国内的多次调整所走出的壹种融资方式。 【主持人】您刚才说的融资方式，有没有壹些您接触过实例能够和网友们分享下？ 【孙峥】这方面不太多，可是据我了解包括万科、万达，他们当下都用这种渠道。 【主持人】这是否也是目前众多开发商选择的壹种融资方式？ 【孙峥】基于国内大的经济形势，开发商们甚至包括首创，都在这种。 【主持人】鄂总在商业地产投资管理领域有比较多的实例，结合当下的楼市政策， 您对目前国内商业地产的投融资渠道及模式如何见待？ 【鄂丽华】刚才孙副秘书长已经介绍了，常用的就是这几项当下国内常出现的投 融资模式。目前市场因为新政的压力，投资商业地产没有钱是没有办法的，且不 是开发商有这种计划，因为商业地产需要强大的资金支持和技术人员的支持，仍 有壹个原因，当下投资的商业项目多为政府规划的项目，区域规划的项目都比较 大，迫使许多开发商做综合体，这样资金压力更大，这样的项目体量大，需要资 金支持量也大，开发商逐渐开发新的投融资渠道。国外比较新的融资方式，有种 担保抵押的形式，国内的案例里面，像万达通过境外的方式融资资金，就是这种 形式。在未来得商业地产当中，这种形式可能是壹种新的融资渠道。 有壹点要明确，投融资要见项目直接的盈利模式，包括 REITs 这个产品，是 不是能在商业地产产生杠杆作用？是不是所有投入到商业地产的人，能够用到这 种金融工具，因为当下 REITs 基金对项目的收购，对项目的运营能力，资金收益 有很严格的评估。真正收购项目的也不多，因为考核、评估等非常重要，虽然放 开，可是在未来大家在转入投商业地产，在选择的时候，因为形式很多，壹定要 根据自己融资的能力去选择投资商业地产的类型。我觉得这是非常重要的。 【主持人】目前国内商业地产投资，企业对项目考核的标准比较高，目前来说， 二次调控以后，投融资难度可能比之前更加紧张，您觉得目前的这种市场环境下， 商业地产开发商如何扩大投融资渠道？ 【鄂丽华】商业地产类，如果你想吸引合作，首先商业地产的定位非常重要，如 果把项目的品质和利润进行合理的组合，这样才能吸引更多资金进入。融资仍有 壹种产品非常好，项目非常好，可是前期壹定要跟合作运营相配合，因为商业地 产需要运营商给你支持壹起运营，壹定要找到投资运营的合作伙伴，减少前期融 资的压力。我们能够找壹个酒店，能够融资的，这样把开发商整个的建设成本都 能够分解了。 【主持人】要扩大投融资的渠道，从开发商自