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房地产估价思考 房地产与房地产价格 房地产的实体状况与权益状况如何区别？P2 物质实体:房地产中看得见、摸得着的部分 分为有形实体、实体质量、组合功能。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分 包括权利、利益和收益的组合。（所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等） 实体状况好的房地产，其价值是否必定高？ 答：不一定，其价值与附带权益相关联，受到附带权益的制约。 3.引起房地产价格上升的原因有哪些？P14 答：对房地产本身进行投资改良；通货膨胀；房地产的稀缺性；外部条件改善。4.房地产价格的特征主要有哪些？（大点）p18 答： ①受区位影响； ②本质上是房地产权益的价格； ③出售价格和出租价格并重； ④形成基础是长期和综合考虑的结果； （⑤房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响。） 房地产估计 房地产估价的估价目的有哪些？（记住三点即可）p26 答：估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。 房地产估价的行为准则是什么？P32 答：独立、客观、公正。 房地产估价应遵循的技术原则有哪些？P33 答：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则 遵循合法原则，具体来说应当做到哪几点？P33 答：1、产权合法 ； 2、利用、使用合法；3、处分方式合法；4、估价过程合法。 替代原则的经济学原理是什么？效用相同，价格低，价格相同效用高 答：一般来说，消费者的消费行为总是以使其消费效果的满足程度达到最大为目的，因此在同一市场上，当两种或者两种以上商品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品。当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。 总的来说，就是效用相同，价格低为优；价格相同，效用高为优。 估价时点原则的意义在于什么？ 答：估价时点是房地产权益责任的界限和评估时价值的界限，是界定价格的时点。同一宗房地产在不同的时点，往往会有不同的价格 。 市场比较法 理论依据：替代原理。替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。 使用条件：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。 3.运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： ①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正； ⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。 什么是同一供求圈？试举例说明 是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的房地产所处适当范围，包括临近地区和类似地区 4.估价对象房地产、类似房地产、实例房地产、可比实例房地产四者异同点和关系是什么? 估价对象房地产:是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。 交易实例房地产:是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例； 类似房地产: 与估价对象处在同一供求范围内，并与估价对象房地产状况相同(用途、结构、规模、档次相当的房地产；； 可比实例房地产:有可比基础的实例； 交易实例房地产的外延最大，类似房地产次之，可比实例房地产和估价对象房地产最小，是包围与被包围的关系。 四、成本法 2.客观成本与实际成本的含义与区别是什么？ 答：实际成本:是某个具体的房地产开发商的实际花费 客观成本:是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费 在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 房地产价格是如何构成的，各构成项目如何估算？ 答：房地产价格通常由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润构成。 8.旧房地产估价的成本法基本公式是什么？ 答： 旧房地价格 = 土地的重新取得价格 + 建筑物的重新构建价格 - 建筑物的折旧 旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧 9.求取建筑物重新取得价格或重新开发成本的思路是什么？ 克隆一个房地产所需要的费用 重置价格与重建价格的关系如何？ 答：重置价格：采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。 重建价格：采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。一般重建价格大于重置价格。 估价上的折旧包括哪三个方面？ 答：①物质折旧：是由物理因素引起的折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。 ②功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，