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PAGE 商业综合体物业管理服务方案 成都**物业管理有限公司 二O二零年六月十二日 目 录 TOC \o 1-3 \h \u 9931 第一节 物业管理整体设想及策划 1 8452 1.1项目分析 1 10288 1.2管理定位 2 27096 1.2.1管理服务对象分析 2 13640 1.2.2根据项目分析，商业综合体的管理定位应体现以下方面 3 16027 1.3管理重点 4 13937 1.3.1重点之一: 树立商业综合体物业整体形象 4 17449 1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养 4 10374 1.3.3重点之四:安全管理服务 5 19285 1.4管理目标 5 18918 1.5管理模式 6 21798 1.5.1管理流程 6 10935 1.5.2设置监督机构 7 24454 1.5.3完善的自我约束机制 7 3657 1.5.4激励机制 9 4444 1.5.5经营上采取经营目标责任制 10 13627 1.6管理特色 10 28868 1.7管理措施 13 32105 1.8管理探索 16 15275 1.9我公司若管理商业综合体物业管理的优势 17 11906 第二节 人员配备、培训与管理 18 32404 2.1商业综合体管理处内部管理架构 18 16456 2.1.1商业综合体管理处机构设置图机构说明： 18 8797 2.1.2商业综合体管理处各部门人员配备（共14人） 20 4030 2.2 管理人员的配备 21 12590 2.3 管理人员的培训 23 25296 2.3.1培训工作的指导思想 24 21512 2.3.2培训系统的实施运作 25 22075 2.3.3培训内容及目标 26 21889 2.3.4管理人员培训计划 30 28609 2.3.5培训工作流程 31 7093 2.4管理人员的管理 32 7918 2.4.1量才录用，培养提升 32 23159 2.4.2默契合作，充分授权 32 2286 2.4.3定期考核，绩效为本 33 2113 2.4.4奖惩严明，优胜劣汰 33 8272 第三节 小区改造与经营预算 35 13178 第四节 管理方式和工作计划 44 20393 4.1商业综合体综合管理方式 44 772 4.2管理方式的构成 45 30317 (管理方式的构成图) 45 17463 4.2.1机构设置 45 12668 4.2.1.1组织机构 45 14769 4.2.1.2监督机构： 45 30007 4.2.2运作程序 47 14754 4.2.3信息系统 48 27930 4.2.4管理机制 49 24445 4.3专业化管理 51 29985 4.4导入ISO9001:2000质量管理体系 51 29754 4.5拟采取的工作计划 51 25492 4.5.1前期介入工作计划 51 2436 4.5.2进驻接管工作计划 52 19945 4.5.3正常期两年工作计划 53 26510 4.5.4工作流程 54 2512 4.5.5日常运行应急措施管理 55 10856 第五节 制度和档案的建立与管理 68 29621 5.1规章制度的建立与管理 68 4864 5.2档案的建立与管理 76 3640 5.3档案管理运作环节 77 28987 5.3.1.资料的收集 77 27234 5.3.2资料分类整理 77 30665 5.3.3资料归档管理 77 1711 5.3.4档案资料的建立流程 78 3999 5.3.5档案资料的分类 79 793 第六节 前期管理 83 12349 6.1.1设施设备调试工作： 84 15049 6.1.2接管验收期物业管理工作： 84 11051 6.1.3其它前期准备 86 6179 第七节 房屋及公用设施维修养护 89 3152 7.1商业综合体房屋及公用设施的管理方式 89 24123 7.1.1预防性保养方式 89 32273 7.1.2重点服务方式 89 15102 7.1.3技术先行方式 90 22362 7.2建筑物管理的重点 90 20368 7.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护 90 27390 7.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护 91 2224 7.2.3重点管理之四：装饰材料的养护 91 11031