2008年大连市西山水库项目市场推广策划报告.pdf

西山水库项目市场推广策划报告 万泰宏业/2008年/7月8 日 一、工作背景 西山水库项目地理位置图 西山水库项目位于大连市甘井 子区西山水库东侧，红旗中路 和红旗西路交界处。 西山水库项目基地实景 西山水库项目总体规划平面图 西山水库项目规划经济指标 规划用地面积：3.5万平方米 容积率：1.54 总建筑面积：5.38万平方米 建筑密度： 地上总建筑面积：万平方米 绿地率： 地上可售物业面积： 万平方米 住宅建筑面积：万平方米 2008年年度及2009年年初营销推广节点 市场亮相暨市区接待中心启用：2008年10月17日大连秋季房交会 市区接待中心启用：2008年10月底 首发项目开盘：2009年4月 大连春季房交会 项目规划、示范单位落成开放：2009年3月初 二、产品卖点梳理 1、基地优势 环境优势 ■靠近原生态自然山体，西侧靠近西山花园及水资源 ■南面具有山地环境资源，植被丰厚 ■基地内天然树木、林带等自然景观元素保存完好 区域优势 ■地处西山板块新区与马栏商圈之间，折合生活轴线位置 ■基地周边逐步形成集中的居住与配套区域，将是西部较 为成熟的配套地带 ■紧邻大型生活配套设施，共享环境景观与商业资源 2、规划优势 差异性 ■利用地脉自然山体及地块原生树木形成景观围合，利用建筑单体之 间的有机错落，形成建筑的四合院落。体现出园中有园，院中有院的 组团规划。 ■半开放社区模式，具有独特的公共开放空间趣味的小院体验 ■围合状的规划结构，呼应城市文脉，并使社区的街道空间更加富有趣味与 活力，与同区域、同类竞争产品之间差异明显 ■充分围合的院落空间，景观均好性，尺度亲切 ■充分利用天然环境资源，形成山景住宅，小高层、低容积率院落住 宅等不同特征的景观住宅，品质差异小 建筑与户型设计优势 ■成熟的建筑设计模式，相比竞争产品具有适度领先的设计优势 ■户型设计更成熟：尺度控制合理，小面积的紧凑型住宅，次卧开间 在3米以上，客厅开间3.9米以上；功能考虑周全，体现为储物功能 的考虑与卫生间干湿分区；大部分住宅明卫设计 三、SWOT分析 1、优势分析 ■基地 地处大连西山板块核心区域，背山靠水，环境优越； 紧邻马栏广场核心商圈，可共享景观、商业资源； 区域内的成熟地段，居住、配套条件相对完善 ■产品 差异性的产品规划：半开放的社区院居形态，多种自然景观融合的多 样化社区 设计成熟：建筑与户型设计适度超前，相对成熟 2、劣势分析 ■地块屏障 本项目地块成三角状，入口狭窄，入口处外部环境较差； 地块西部与公园之间相隔一块荒凉草地，规划整合难度较大； 地块体量较小，难以形成规模。 ■靠水不临水 从同区域的竞争环境看，本项目与西山水库周边项目项目，本项目靠 近西山水库但不临近，也看不到西山水库。与同区域的假日风景等项 目相比，本案并不具备充分的水景优势。同样，与西山板块的西山公 园景观项目也不占优势。 3、机会点 ■良好的市场背景 近两年来，西山板块日益吸引整体市场的关注，综合表现在新盘数 量、规模的增加，形成整体性的板块效应；相对与已经涨幅较大的市 中心、星海板块等地，西山楼市的居住条件显现，逐步上涨；马栏区 域化建设正在快速推进中，居住品质提升速度较快。 ■城市新干线交通环境 西部通道现已开通，使之该区域与机场及星海广场连接变得高效、畅 通。黄河路拓宽改造工程已完成，使之此区域至中心区域交通条件得 到很大的缓解。 未来地铁2号线同时也经过此地，未来价值也不容忽视。 4、风险点 ■市场压力 目前，市场观望程度较为严重，本区域房价又经过前两年较大的涨 幅，项目的销售价格与推盘时间要适当考虑。 四、客户定位 1、目标市场设定 ■大连市场：指目前在大连市内居住或工作的购房群体 ■周边市场：目前居住在大连四区及北三市的购房群体 ■东三省市场：东三省其他区域的购房群体 2、购房动机分析