我国商业银行住房贷款发展现状与存在问题：商业银行个人住房贷款地风险与其防范.docxVIP

二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题 （一）商业银行个人住房贷款发展现状分析 我国个人住房贷款业务产生于上世纪 80 年代中期，而住房体制改革的货币化道 路从 1998 年才正式的开始， 在 2003 年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产 业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展，带动周边产业的快 发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向 发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几 年快速的发展， 商业银行在其中发挥了重要的作用， 但是在 2014 年以来，我国的宏观 经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国 个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点： 首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人， 规模不断扩大。在中央银行发布的《 2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到 2014 年末，我国房地产开发贷款余额为 5.63 万亿元，同比增长 22.6%，个人购房贷款余额为 11.52 万亿元，同比增长 17.5%，2015 年更是达到 14.18 万亿元。在银行信 贷业务中的比重也不断提高。在 1998 年，我国个人住房贷款余额只有 426 亿元，与 2015 年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在 1998— 2015 年间，占消费贷款余额的比重平均在 80%左右，大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。我国个人住房贷款历年的统计数据如下图 3-1 所示： 第 1页（共 15页） 16 14.18 14 12 11.52 10 9 8 7.14 7.5 6.2 6 4.76 4 2.7 2.98 2 0.83 1.18 1.59 1.84 1.99 0.56 0.338 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 3-1 2000 — 2014 年我国个人住房贷款余额（单位：万亿元）数据来源： 2014 年金融机构贷款投向统计报告 （二）商业银行个人房贷存在的问题 1.融资渠道单一 从各大商业银行披露的财务数据看， 2011 年至 2014 年的各大商业银行的个人住 房贷款总量呈现持续增加的态势，中国建行银行作为国内最大的个人住房贷款银行， 2014 年贷款余额居于首位，达到 22538.15 亿元，占总贷款金额的比例高达 23.79%， 这一数据明显的高于其他的商业银行，具体的数据对比见表 3.1。在个人住房贷款持 续增加的同时房贷风险也在增加，会对银行的经营产生负面的影响。我国银行的盈利 模式与美国银行有较大的差异，我国商业银行主要依赖商业银行发放贷款盈利，美国 的资本市场结构相对健全，不仅有以商业银行、抵押贷款公司以及储蓄机构为主的一 级市场，二级市场也十分的发达，可以实现市场化的融资，增加了融资的渠道，为银 行等贷款机构提供更多的资金来源。目前我国资本市场中二级市场还没有完全的建立 起来，导致商业银行的融资渠道受到限制，既增加了商业银行的信贷风险，也阻碍了 社会资金顺利的流动。 表 3-1 2011 — 2014 年三大行个人住房贷款情况比较（数据来源：各银行年度报表） 银行名称 分类 2011 2012 2013 2014 第 2页（共 15页） 工商银行 个人住房贷款（亿元） 11765.65 13408.92 1,720,535 2,070,366 占贷款总额比（ %）16.06 15.24 17.3 18.8 农业银行 个人住房贷款（亿元） 8915.02 10509.98 1,292,0.07 15,506.73 占贷款总额比（ %）16.71 16.34 17.01 16.67 建设银行 个人住房贷款（亿元） 13174.43 1,528,75 18802.19 22538.15 7 占贷款总额比（ %）20.28 20.35 21.89 23.79 2.不良贷款总量提升，资产质量安全不容忽视 对于银行来说，信贷资产质量安全与否关系到银行的健康发展，如果不良资产过多，银行的经营将受到很大的影响。为了控制新增贷款的信用风险，各大银行采取了多种措施，如对信贷的审批更加严格，加强内部风险防控和监管，对申请房贷的个人进行更为深入的信用调查等，以中国建设银行为例，从其披露的年报中可以看出对不 良资产的控制，建设银行在 2002 年不良贷款率为 15.17%，同不断的对不良贷款进行 控制，到 2014 年不良贷款仅仅为 1.19%。但是随着我国经济增速的放缓， 不良贷款总 量有上市的趋势，根据 2011 年至 2014 年各大