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不動產投資信託基金 本章大綱  不動產投資信託基金vs.不動產投資信託  投資REITs的優點  台灣REITs的發行與交易  全球REITs的發展 不動產基金(1/2)  不動產基金主要包括不動產投資信託基金及不動產證 券化基金等商品。  不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)為不動產證券化的一種，係指由信託 業發行表彰其持有不動產資產價值的受益證券，向不 特定人募集或向特定人私募資金運用投資於不動產及 與不動產相關之權利或有價證券，如在台灣證券交易 所掛牌交易的富邦1號即屬不動產投資信託基金，其 原始投資標的為富邦人壽大樓、全球中山大樓及天母 富邦大樓等三棟商業大樓，收益來源主要來自這些商 業大樓的租金收入。 不動產基金(2/2)  不動產證券化基金則以不動產證券化商品(如REITs)為 投資標的的共同基金。如台灣第1檔、由富邦投信所 發行的富邦全球不動產基金 ，即以REITs普通股、 REITs特別股、REITs無擔保債券、商業房地產抵押 債券(CMBS)及商業不動產擔保債務憑證(CRE CDO) 等五大不動產證券化商品為投資標的。  因此，不動產基金的收益來源主要包括不動產買賣的 資本利得 、不動產的租金收入以及不動產證券化商品 的投資收入 。 不動產資產信託  不動產資產信託（Real Estate Asset Trusts ，REATs ）則指由委託人(如不動產業 者)移轉其不動產或不動產相關權利予信託 業 ，並由信託業向不特定人募集發行或向特定 人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰 受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或 其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之 信託。 圖11-2 不動產證券化的發行架構 REITs vs.REATs  REITs是先向投資人募集資金，再將資金投資 於不動產，與共同基金的性質類似；而 REATs 則是先將不動產交付信託，再將不動 產細分為較小單位的受益證券售予投資人。 投資REITs的優點  增加小額投資人參與不動產投資的管道  收益穩定可有效對抗通貨膨脹  流動性與變現性佳  可分散投資風險  專業經營且具信用評等 表11-5美國消費者物價指數年增率與 MSCI美國REITs指數年報酬率 台灣REITs的發行(1/2)  台灣REITs的募集方式可分為公開募集及私募兩種。  信託業以公開募集或私募發行REITs時，必須先向財 政部申請核准或申報生效。  公開募集者 ，尚應洽經金管會核准，且應於REITs募 集完成後5個營業日內，報請財政部備查。  以私募方式發行REITs時，其私募對象可包括銀行、 票券商、信託業、保險公司或符合財政部所定條件之 自然人、法人或基金，惟應募人總數不得超過35人， 且應於受益證券價款繳納完成日15日內，報請財政部 備查。 台灣REITs的發行(2/2)  REITs應以封閉型基金為限;但經財政部核准者, 亦得募集附買回時間,數量或其他限制之開放 型基金  截至2008年底, 共有8檔REITs在台灣掛牌交易, 分別為富邦一號,國泰一號,新光一號,富邦二號, 三鼎, 基泰,國泰二號,駿馬1號 REITs的資金運用(1/2)  資金運用範圍 – 已有穩定收入之不動產。 – 已有穩定收入之不動產相關權利：指地上權及其他經 中央目的事業主管機關核定之權利。 – 其他之金融資產證券化及不動產證券化商品。 – 政府公債、金融債券、銀行存款、國庫券、銀行可轉 讓定期存單以及經財政部規定一定評等等級以上銀行 之保證、承兌或一定等級以上信用評等之商業本票。 – 其他經主管機關核准投資或運用之標的。 REITs的資金運用(2/2)  REITs投資或運用於現金（包括銀行存款）、 政府公債、已有穩定收入之不動產及其相關權 利、金融資產證券化及不動產證券化商品之金 額，合計不得低於該基金淨資產價值之75% 。  REITs投資於證券交易法第六條之有價證券， 則不得超過其募集發行額度之40%及6億元，