11月杭州钱江新城华润地产项目市场研究及定位.ppt

* 住宅公寓分析 十一届房交会供需关系分析 与历届房交会的销售情况及杭州房市整体走向形成鲜明对比的是，本届房交会无论是成交面积还是成交金额都大幅缩水。 十一届房交会与03年房交会成交情况比较表 03年房交会 本届房交会 单位 参展商 107 102 家 参展楼盘 200 140 个 参观人次 33.5 25.3 万人次 成交面积 30.05 7.88 万平米（GFA） 成交金额 16.46 5.48 亿元 成交均价 5,477 7,000 元/平米 * 住宅公寓分析 十一届房交会供需关系分析 购房意图：为投资收益而购房的人群占比大大降低，首次购房者占比增加。 户型：三室户为购房者选择的主力户型。 可接受的行车时间：30分钟的行车时间是大多数购房者可接受的行车时间，而60分钟行车时间的距离很难被接受。 购房注重的因素：购房者选择住宅时最关注的因素主要是房产价格、交通便利性、户型设计和工程质量。 购房目标区域：钱塘江南岸为购房的首选地段，其次是城西蒋村。打算在钱塘江北岸购房的群体比去年有较大幅度增加。 简而言之，此次房交会的特点是：房价涨幅大，郊区期盘大量现身，看房人多、下单人少，二手房放量多但接盘少，新盘上市量少。 * 住宅公寓分析 住宅市场现状 供应量和售价状况 由于2003、2004年土地放量，今年新盘增多，但是主要集中在年底供应，新兴的近郊住宅成为供房主流。 从房价上看，市中心基本都是稳定不变的万元房占主导，目前5,000－7,000元/平米的住宅主要集中在城北和滨江区。 从地段上看，新楼盘基本转移到郊区，市中心的供应仍然稀缺，滨江等交通配套好的近郊成为未来发展的热点。 市中心住宅量少价高销售减缓。 * 住宅公寓分析 住宅市场现状 区域分布情况 杭州市区的楼盘主要是以西湖为中心，环绕西湖北边和东边分布，不过现在有向钱塘江两岸扩展的趋势，杭州城市的发展也将从“西湖时代”转向“钱塘江时代”。 * 住宅公寓分析 住宅市场现状 空置率分析 自1999年以来，杭州房市从买方市场全面转向卖方市场，大部分住宅只有转至购买者手中后才可能出现空置现象，杭州的住宅空置率比较低。 需求分析 新“杭州人”：该群体有较强的购买欲望但购买能力较弱，有效需求偏低。 老“杭州人”：该群体中有迫切购房意愿的居民在减少，他们的需求更多的是希望借购买不动产实现保值、增值的投资目的。 拆迁安置：随着拆迁成本加大，客观上使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。 投资需求：房价上涨过快、房价收入比异常偏高、加息提高投资成本，这些都使得投资房产的预期收益率下降，投资需求在缩小。 * 住宅公寓分析 公寓市场现状 公寓可以分为两类 酒店式公寓：以提供客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务为主，不用于办公。 商务式公寓：虽然也提供基本的酒店服务，但公寓同时也用于办公用途。 从杭州市区2003年登记备案的各类用途房屋的租赁面积看，以商业用房为主，办公用房次之，住宅租赁的成交面积最低，仅占2.13％。 项目 房屋租赁面积 （平米） 占比 （％） 房屋租赁数 （次） 月平均租金 （元/平米） 住宅 24,882 2.13 493 19.48 办公用房 260,505 22.39 1,946 38.14 商业用房 849,754 73.03 3,635 66.64 其他 28,496 2.45 993 20.33 合计 1,163,637 100.00 7,067 * 住宅公寓分析 区域住宅市场分析 作为大杭州城市新中心和沿江“黄金三角洲”的核心地带，钱江新城房地产的开发品质不仅引领整个沿江一带物业的品质，还将影响到杭州城市的建筑景观和“钱塘江时代”战略的成败。 钱江新城的楼盘主要集中于04年底05年上半年开盘销售，最迟07年可全部交付使用。 钱江新城楼盘的售价主要集中在8,600－15000元/平米，考虑到华润公司的地块没有临江，售价上建议取值9,000－10,000元/平米。 * 住宅公寓分析 钱江新城楼盘资料统计 * 住宅公寓分析 区域公寓市场分析 钱江新城目前还未出现真正的公寓楼盘，未来规划中的公寓主要分布在钱江新城核心区块内。 核心区块的规划中，公寓总建筑面积为249,000平米，占核心区已出让地块总建筑面积的18％。 从建设进度看，核心区内的公寓将在2008－2009年集中面市。 考虑杭州租赁市场的不成熟，公寓应该以销售为主，鉴于购房者对公寓的认可程度，其售价最好略低于住宅，定在8,500－9,500元/平米。 开发商 建筑面积（平米） 建设进度情况