集团设计职能板块运营能力提升专项研究.doc

集团设计职能板块运营能力提升专项研究 集团设计职能板块运营能力 提升专项研究 集团战略及运营中心 2013 年 8 月 核心结论和策略建议 1 策略建议： 1 、集团自主设计的项目、面积及比例增加，引进高素质人才，鼓励自主设计，摘牌前自主设计完成规划平面方案图。 2 、制定绩效考核与收入分配方案。设计人员分专业线和管理线，对专业线设计人员制定与自主设计面积量挂钩的偏高薪酬奖励，管理线设计人员薪酬与管理面积量 挂钩。 3 、建立成熟的产品标准化（户型、档次、外立面、装修、园林景观等）、管理流程标准化、各项工作标准化，区域深耕发展。 4 、针对高中低档、一二三线项目进行分级分类管理，明确各类项目各项单方设计费用控制标准。 5 、价值工程运用、体验设计产品（围绕客户敏感点进行研发和成本敏感点进行 控制 ） 。 慢 聘请外部设计单位，需招标、签合同时间，国外设计单位还需付预付款，且沟通协调工作量大，造成前期规划方案设计周期长。 设计职能板块的互提计划相对较多，月度计划完成率相对低。 原因： 1 、集团自主设计的项目、面积及占比例逐年大幅度减少，设计职能板块人均自主设计面积逐年成倍减少。过分依赖国外、外围设计单位。 2 、前期阶段分公司的参与力度不够，未能有效符合当地市场要求，产品定位、设计反复修改较多。 3 、后期阶段集团对分公司的监督考核力度不足。 4 、集团刚需产品有一定的产品标准，但未对一二线城市产品价值的挖掘及形成高端产品标准化。 5 、集团设计板块人员流动较大，司龄较低，员工学历层次有待提高。 2 贵 前期方案设计费用占比逐年增长。 项目前期方案设计成本超出行业平均水平。 无效设计费用较多。 3 差 设计管理细化程度不够，产品标准化建设推广、执行不到位，尚不能有效通过产品标准化和个性化配置支持快速复制。 下属公司存在未按图施工现象，存在自行修改方案报建现象。 本次专项课题研究内容 一、 集团设计职能板块业务开展状况及 运 营分析 二、 标杆 房 地产企业设计管理 模块 案例研究分析 三、 集团 与标杆企业 设计管理运营分析比较 总结 集团设计职能板块人员结构配比情况：设计公司司龄较低， 3 年以下员工占比约 80% ，人员流动较大，员工学历层次有待提高。 设计职能板块员工学历分布 设计职能板块员工司龄分布 万达商业规划研究院 2012 年底在岗员工 282 人，全部具有本科学历，其中博士 8 人，硕士 88 人，研究生以上人员占比 34% 。 设计 人员变动大 ， 不了解细节全程，在标准化不高的程度下，易形成技术隐患 。 设计职能板块建筑师分布 设计职能板块职级结构 集团自主设计的项目、面积及占比例逐年大幅度减少，设计职能板块人均自主设计面积逐年成倍减少。 集团设计职能板块人均自主设计面积在逐年成倍减少 集团自主设计面积（万方）减少 , 占总设计面积比例减少 集团自主设计项目（个）、比例 减少 人均设计面积和人均管理面积较标杆企业低，自主完成前期概念项目数少 万科标准化程度高，人均管理面积和人均设计面积均高于我司 万达规划院自主完成规划平面方案图，节约了聘请外围设计单位的设计费用 2012 年万达与佳兆业人均效能 比较 （总部设计人员） 2012 年 万 科 与 2013 年上半年 佳 兆业人均效能 比较 （总体设计人员） 集团项目前期方案单方设计成本超出行业平均水平，如惠州佳兆业中心三期项目方案设计 401>.84 元 / 平方；沈阳佳兆业中心项目方案设计 38.52 元 / 平方等。 2012 年建筑方案单方成本超出行业水平 6% ，园林方案单方成本低于行业水平 25% 集团成本反馈信息：惠州佳兆业中心三期项目方案设计单价 40.84 元 / 平方；沈阳佳兆业中心项目方案设计单价 38.52 元 / 平方、沈阳辽阳汤泉驿项目一期方案设计单价 36.45 元 / 平方。 设计职能板块的互提计划相对较多，月度计划完成率相对低。依赖外部设计单位，协调沟通工作量大，造成前期规划方案设计周期长 集团设计周期与标杆企业设计周期对比 2013 年 1-5 月设计公司考核情况（相对于 2012 年提升 3.4 个百分点） 国内方案设计单位确定需半个月（快一个星期），集团无战略合作设计单位。 国外设计单位确定的周期较长，需先签合同、付预付款，一般需要一个月时间确定设计单位 商业项目一般 40 天开启动会， 120 天确定方案，施工图完成需 120 天 前期及方案设计费用占比逐年增长，主要原因一是为配合投资部出有意向项目的设计方案，引起前期设计费用高；二是前期过分依赖国外、外围设计单位，导致前期设计费用高 佳兆业已统计项目设计费用（万元） , 无效设计费用多 2011 年设计公司各项付款及比例（万元） 2012 年设计公司各项付款及比例（万