经济担忧越大,地产调控越难加码从次贷危机到欧债危机的思考.doc

,. 注:海通宏观分析师高远(职业证书号:S0850110030014)对本文亦有贡献 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业跟踪报告证券研究报告房地产行业 行业跟踪报告 证券研究报告 房地产行业 房地产行业 　 　　　　　　　　2011年8月10日 增 持 维持 增 持 维持 经济担忧越大、地产调控越难加码 ——从次贷危机到欧债危机的思考 房地产行业分析师：涂力磊 SAC执业证书编号： S0850510120001 tll5535@ 021 房地产行业分析师：谢 盐 SAC执业证书编号： S0850208120583 xiey@ 联系人：贾亚童 jiayt@ 021投资建议： 近期欧债危机愈演愈烈。主权债务风险开始从之前的希腊等国家蔓延至意大利和西班牙。虽然以上两国对我国的进出口贸易占比相对较小，但是如果两国进一步向欧盟和IMF寻求援助，不能排除整个欧元区经济进一步下滑的可能。届时中国出口难免受到更大影响。短期内建议继续关注：1）意西两国10年期国债收益率是否超过7%。一旦国债收益超7%，两国可能将向欧盟和IMF寻求援助。2）CDS超过500点时，也是寻求外部援助的分水岭。 经济担忧越大、地产调控越难加码。政府和央行在年初对全球经济的判断有些偏乐观。去年4季度央行认为美国经济复苏出现积极迹象，但前景仍不明朗。1季度央行则认为美国经济继续复苏，但增速有所放缓，房地产市场和双赤字问题仍无明显改善。我们认为如果海外经济真像本文所担忧的方向发展，国内经济则面临超调风险。如果进一步追溯07年发生的次贷危机，以及后来蔓延全球的08年经济危机的话，市场后期逻辑可能是经济担忧越大、地产调控越难加码。 行业土地购置已经回落，后期行业投资增速将受影响。由于土地购置先于行业投资，因此我们认为资金收紧、房价难有大幅增长的前提下土地购置增速大致可以反应未来行业投资增速变化。上半年全国土地面购置积累计同比增长18.4%，比5月继续回落10.2个百分点。从单月情况看，6月全国土地购置面积同比下滑-5.16%。如果后期土地市场不能有效放量，行业投资可能会类似08年下半年，从3季度开始回落。 宏观经济与房地产板块的五阶段关系。我们分析了宏观经济与房地产板块走势之间的五阶段关系。认为在以下两个阶段地产板块具备良好表现：1）内外因素使得宏观经济回落，此时房价相对稳定，同时房地产投资弥补政策紧缩带来的经济增长乏力；此时地产股会有阶段性表现。2）国家开始放松经济或者救市，宏观面进入CPI和GDP双底阶段。地产股会出现趋势性大行情。 海外经济风险会影响中央决策，地产调控加码短期可能进入观望期。我们认为短期连续出现的西、意国债利率走高、美债评级下调对国家进一步加大房地产调控会有一定影响，但是还不存在地产放松的前期。最乐观的情况可能是进入以上所描述的第一种情形，即出于对经济安全性的考虑，预期中的二、三线城市限购升级被暂时延后，视后期国内经济情况再做决定。此外，后期如果传统意义上的“金九银十”能够出现，行业有望出现更好的投资机会。 板块进入左侧投资区域。我们在7月7日，央行年内第三次加息时指出板块后期进入短期震荡，一线个股下跌10%-15%左右将是较佳介入位置。在7月15日有关限购扩大报告《限购城市数量或将扩大，调整仍是介入机会》中进一步重申了该观点。我们目前继续维持该观点，同时提示板块基本进入左侧投资区域。 继续围绕五因素综合择股。我们继续围绕6月27日报告《关注超跌地产个股（II）—五因素择股逻辑》进行选股，重点推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、首开股份（600376）、福星股份（000926）、中国国贸（600007）、亿城股份（000616）、世茂股份（600823）、金融街（000402）、世联地产（002285）和苏宁环球（000718）。 风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。 主要内容: 1．欧债危机再次蔓延，市场恐慌情绪初现。西班牙在8月4日在一级市场成功标售3年期和3年半期的国债，但发行利率偏高。3年期国债发行量约为22亿欧元，收益率为4.90%，是2008年国际金融危机以来的最高利率。其余3年半期国债的收益率为5.05%。两国10年期国债与德国10年期国债的息差也不断攀升。意大利的10年期国债收益率与德国相比，息差创欧元面世以来新高，将近400个基点。融资成本不断创新高，让市场担心欧洲第三大和第四大经济体的债务状况。全球避险情绪骤然上升。 图 SEQ 图 \* ARABIC 1　意大利与德国10年期国债的息差（%）（截止8月5日） 资料来源：彭博，海通证券研究所 图