商业的项目开发及业态配比理论分析.pptVIP

区域型购物中心 商业体量决定及业态配比  购物中心体量大小的决定  经济技术指标+经验判断 关键因素:土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式:项目商业面积-=土地面积×建筑密度×(2层~4层)+15000m 举例 某项目,占地面积50亩地,建筑密度50%,容积率2.5,那么商业的体 量为50×666.67×50%×(2~4)+15000m3,由此计算出商业的体量应该 为48333m2~81667m2。  理论依据 从物业的价值的大小关系来看,一般而言,四层以上的商铺实现销售的可 能性很小,建安成本又比较高、售价却比较低。可以说,四楼以上商业的变现 能力非常差,远不如塔楼(写字楼或者公寓〉,因此,商业裙楼做足四层商业 是一个常规上限值  分析 我们当前的做法实际是完全站在了开发商的角度,更加重视对于现金流和 金利润,这种做法实际是比较危险的,这些是造成了大量区域型购物中心经 营不起来的原因,也就是出发点、立足点就是有问题的。 实际在购物中心的定位上,应该以经营定位为核心,从而来确立购物中心 的商业体量、业态配比、业种组合、品牌组合 我们在接下来的章节,试图通过数学关系将经营的需求简单化,公式化 做出这样一种尝试