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合作开发经营房地产合同无效的认定和处理 信息来源：熊强 核心提示：由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益， 合作开发房地产在实践中越来越多。 随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多， 其中大多 涉及房地产合作开发合同效力。 当前房地产开发行业正蓬勃发展， 并取得长足进步， 房地产开发行业甚至被作为了国家的支 柱产业。 房地产开发的重要特点之一就在于， 需要土地与大量资金两种资源的紧密合作。 由 于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益， 合作开发房地产在 实践中越来越多。 随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多， 其中大多涉及房地产合作开 发合同效力。 但我国房地产开发法律很不完善，法律如 《城市房地产管理法》等规定得非常原则，缺乏实 务性和可操作性， 难以具体指导司法实践， 极少被引用。 在司法实践中处理房产纠纷案件时， 往往都只引用《民法通则》及《合同法》作为判案依据。国务院颁布的《城市房地产开发经 营管理条例》 及 《合同法》对合作开发经营房地产合同的效力认定及处理问题的相关规定仍 不够具体、明确。在《城市房地产管理法》施行之前，就更缺乏房地产开发的相关法律、行 政法规规范。 尽管出于房地产开发特殊性的原因， 各地人民政府定了一些地方性法规， 但最 高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释 (一 )》第四条规定“合同 法实施后， 人民法院确认合同无效， 应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和 国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据” 。在司法实践中，在 房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时， 因现有法律、 法规不够全面， 缺乏可以 直接具体适用的法律条文； 同时也由于执法人员对理解和执行上述法律、 法规存在差异， 认 识上的不统一， 直接影响了案件的定性及处理结果， 导致同一类型、 同一性质的案件在判决 结果上的截然不同。 一些合作开发房地产合同纠纷因此未得到具有权威性的司法裁判， 严重 影响各方的根本利益。 因此， 正确认定合作开发房地产合同的效力， 特别是无效合作开发合 同的效力并加以正确的处理， 才能够真正规范房地产开发， 促进房地产开发行业的正常发展， 推动整个国民经济的健康成长。 【案例一】 １９８３年６月，金马粉厂经批准征用了金马村五组土地３亩，但未办理土地使用权证书。 １９９８年１２月３１日， 曾 x 清之妻黄 x 容 （现已亡故）、女婿董 x 与金马村五组签订 《金 马粉厂土地转让协议》 ，约定金马五组将其所属金马粉厂土地使用权作价 23. ７万元转让给黄 x 容、董 x 二人，原金马粉厂范围内的一切财产归黄 x 容、董 x 所有。黄 x 容已交清全部转 让款，并于２０００年５月９日以金马粉厂名义办理了该幅土地的土地使用权证， 使用权类 型为划拨。１９９９年３月２３日，黄 x 容、董 x 与程 x 杰签订《建房协议书》 ，约定：黄 x 容、董 x 及程 x 杰共同修建商住楼及住宿楼，黄 x 容、董 x 以所取得的金马粉厂土地使用 权作为投入， 程 x 杰负责施工和建设资金以及施工中各项建设事宜。 双方还对房屋