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关于某县土地储备工作的调研报告 (1) 土地储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，实施几 年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地 收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地 方在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题。经过调 研并结合实际工作，就 xx 县土地收购储备工作中存在的一 些问题作以下粗浅的分析。 一、我县土地储备工作现状 xx 县土地储备工作起步于 xx 年，基本上属于一种“被 动式” 的启动模式。 运作之初， 设立了 xx 县土地储备中心， 挂靠县国土局办公。其工作职责是：受县政府委托，代表政 府实施土地收购、储备和出让的工作。土地收购储备的任务 是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存，并 通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地 资产，有效地配置土地资源。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 为规范业务开展，制定了《 xx 县土地储备实施办法》 明确了收购储备的土地范围，即：城镇规划控制区范围内的 无主地 ; 县政府统征的土地 ; 土地使用期限已满，依法收回的 土地; 依法收回的荒芜、闲置的国有土地 ; 依法没收的土地 因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因 调整出的原划拨的国有土地 ; 以出让方式取得土地使用权后 无力继续开发而又不具备转让条件的土地 ; 因实施城镇规划 和土地整理，县政府指令收购、收回的土地 ; 土地使用权人 申请县土地储备中心收购的土地 ; 其它需要储备的国有土地。 储备中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监督， 实施土地储备的资本，由县财政拨款或向金融系统进行融资。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 运作几年来，在县委、县政府以及相关部门的通力合作 下，土地储备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用 权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此 起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步 攀升，金XX年至XX年，就完成储备出让土地 XXX亩，成交 价款 xxx 亿元，实现政府收益 xxx 亿元。显示了一个新生事 物诞生后的勃勃生机。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 二、我县土地储备工作中存在的问题 在肯定成绩的同时，也应该看到，就 XX 县级土地储备 工作的总体态势而言， 在其运作过程中， 也还存在诸多问题。 表现在以下几点：该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 首先，在土地储备的资金运营上，政府实际上只注重了 对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购 储备前期的资金投入。XX年，国务院下发《关于加强国有土 地资产管理的通知》 。 15 号文件明确提出，为增强政府对土 地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 购储备制度。市、县人民政府可划拨部分土地收益用于收购 土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式 第一次对建立土地收购储备制度，明确了土地储备资金的主 要来源，提出了明确要求，是土地储备机构拓展融资渠道的 重要政策依据。但在我县，在土地收购储备资金运营上，虽 然也规定由县财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上 却是步履艰难，阻力重重。这样，资金就难以融通。没有了 融通的资金，在进行土地收购的时候，土地储备机构就只能 采取其唯一的一种收购方式 协议收购来运作。但这种收该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 购方式在运作过程中，由于采用的是“先协议收购，后出让 补偿”的方式，所以在对土地进行收购的时候，无形之中就 存在不利于土地收购储备机构成功收购和不利于县级政府 获取更多的收益。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 其次，在土地储备部门之间的协调问题上，难以达成统 一的认识。 土地储备工作涉及面广，常常需要多部门之间密切配合， 从调查情况来看，目前主要是与城建规划及司法部门之间的 协调对土地收购储备的影响最大。一是许多县城建设规划缺 乏前瞻性和稳定性，给土地储备无形中增加了风险，也制约 了土地资源的高效利用 ; 二是已进入土地储备程序的土地， 因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土 地资产，导致土地储备已做的前期工作失去效力，甚至出现 法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象， 造成原土地使用权人到期不按时交付土地，给政府储备土地 造成困难。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 第三，在土地储备的实际操作中，规避土地收购储备的 行为时有发生，致使一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转 手，国土收益大量流失。主要表现在：一是一些工矿企事业 单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或 其它原因调整出的原划拨的国有