南通市别墅项目市调报告.docx

南通市别墅项目市调报告 目 录 环境篇 城市结构（图） 城市总述 城市总体规划 市场篇 宏观住宅市场 微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 地块分析 SWOT分析 项目建议 ●通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ；●大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。常州市无锡市 ●通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ； ●大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。 常州市 无锡市 苏州市 连云港市 盐城市 上海市 南京市 徐州市 沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴 海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构 掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构 沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴 南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构 汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构 ———— 南通城市结构图 2、城市总述 1） 南通经济发展与地位 ◇近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2005年突破17.4%； 南通在长三角经济体系中地位显着，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金 三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡 与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的 基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2）南通在长江三角洲的优势： ◇区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高； ◇产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应； 南通在长江三角洲的劣势： ◇城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低； ◇产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显着，比重偏低，整体水平不高； 3）人口结构与消费水平 ◇2005年年末，南通市共有人口770.86万人，其中南通市区人口85.36万人，占全市人口的11.1%； ◇全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%； ◇南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。 4）产业结构与规划 ◇南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高； ◇按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构； ◇南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。 5）交通布局与规划 ◇公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； ◇铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 ◇大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥 ◇港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。