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关于商品房的调查报告 这几年以来楼市经历了一轮大起大落 ，商品房销售峰点 分别在XX年的9、10月份以及09年3月份至今，而低谷则 主要在09年下半年。一方面,20XX由于股市触底致使整个宏 观经济环境低迷；另一方面，国内为抑制房价不理性上涨 ，政该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而 09年 底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市 ，使得09年房地产 市场未像预期那样步入较长时间的调整期 ，需求方即时走出 观望,09年积压的销售潜力迅速推动楼市进 入新一轮销售高峰，房价出现回调。 自20XX年下半年起，多数房地产开发商为了推动商品房 的销售，采取带看房团看房的方式而非像 XX年商品房销售火该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 爆时期一样坐等购房者前去案场，此后多家房地产媒介开通 了看房直通车，拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且 起到明显的引导效应，以此激发客户的购房信心。那么消费 者需求情况究竟如何？对此,笔者采集了自09年9月份至09 年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷 ，并对此该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 进行了分析。 一、调查报告主体内容分析 购房需求者主要为 24-30岁适婚年龄青年，月收入在 3000-5000元之间，购房目的倾向于刚性需求，并且多数为首 次置业，可接受房价范围一般在 30-50万元之间，在购房决定 性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及 多层建筑形式的商品房居多 ，户型一般为二室一卫以及三室 一卫或三室二卫，面积段分布以80-143.999平米为主。考虑 小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等 ，而较低该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 程度的去注重会所等商务设施。 从调查结果来看，影响购房者购房的决定性因素中最为 主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素；其次为 地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量 ，其中该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 最为重视的为交通要素以及地段要素。 在房地产调控政策被调整、国际金融和航运两个中心被 册封、浦东扩区、大虹桥开发规划和世博会在望等因素不断 释放刺激下，上海商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整 维持了一年。新房如此，存量房也如此 ；销售价格如此，租该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将挺入 20XX 年。只有讨论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。 二、供给明显不足。 由于前些年的某些错误调控政策，直接导致了上海和全 国的土地供应、房屋在建规模和竣工总量的萎缩。当需求释 放的时候，供给不足的问题日显突出。上海商品住宅的可销 售量和每个月的实际销量之间的数额，至今未得到良性改 善，一直处于紧运行、紧平衡过程，已成为推动价格上涨的 又一动力。加大土地供应和市场现实需求存在着一个巨大的 时间差，远水难解近渴。现实趋势是即便加大了商品住宅竣 工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅 趋缓或停滞的结果。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 三、 成交惯性延续。 相当一批人认为，下半年上海商品住宅成交量低于 5、6 月份，标志着市场不接受高房价及其快速上涨，下一步将导 致拐点的出现。实际情况是上海商品住宅需求并未减少，而 是因为商品住宅供给不足而导致成交量稍逊。下半年几个月 的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远 比去年同期要好得多。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 上海今年商品住宅成交量远远大于 20XX年已成定局。 下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性延续。“^一”放 假期间上海房展会成交均价、成交总价、成交套数都高于今 年5月份和去年的房展会，四天展会涌进了 13万人（这种高该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 流量展会在上海只有两年一度的车展和书展可以超过 ）。这 样的显赫成就依然被媒体称作为 “房价高，老百姓在观望”。 四、 低端带头走高。 下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁非常活跃，各 板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开始扩大。与 上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商品房 市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量 房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增 量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场 的主要组成部分。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 五、后市继续看好。 只要经济恢复还不稳定，国民经济继续需要房地产业当 领头大哥，房地产的现行政策也不会出现大的波动。实践已 经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社