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深圳市长大厦投资回报可行性分析 项目概述 国际市长大厦位于深圳市南山区侨城西路与深南大道交汇处的东侧。东面是旅游景点――未来时代和市井氛围较浓的下白石自然村；南面紧邻白石洲中英文学校，再往南是已建或在建的住宅区，如汇雅苑、桂苑、世纪村等；西面过侨城西路是36洞的沙河高尔夫球会；西北面有名商高尔夫球会；北临城市主干道――深南大道。 国际市长大厦位于中外闻名的旅游景点华侨城片区，东接未来时代、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村，南望深圳湾海景及香港元朗，西面有高尔夫球场，北面有欢乐谷等景点，在国际市长大厦远眺，可谓“风景这边独好”。 国际市长大厦占地面积5000m2，总建筑面积3.25万m2，由一栋造型独特的多功能中高层建筑组成，一次性开发建设。 项目主要技术指标 用地面积： 容 积 率： 层 数： 建筑覆盖率： 5000.2m2 6.5 25层 42％ 总建筑面积： 其中计入容积率面积： ·住 宅： ·商 业： ·办 公： ·酒 店： ·娱 乐： 其中不计入容积率面积： ·地下一层： ·地下二层： 39915.9m2 32513.5m2 19853.1m2 2918.6m2 2036.2m2 5105.9m2 2773.9m2 7486m2 3856．44m2 3629．56m2 建筑设计： 深圳华工程设计有限公司 承建商： 物业管理： ――― （二）投资回报分析 投资回报计算表： 项目 费用 （万元） 备注 ⑴地价款 地块地价款 4140 住宅面积：20000 m2 商业面积：3000 m2 办公面积：1000 m2 住宅部分综合地价：1600元/m2 商业部分综合地价：2600元/m2 办公部分综合地价：1600元/m2（暂按协议地价） （2）建 设 费 建安费 24000×2500元/m2 8125 总建面：32500m2 单位成本：2500元/m2 配套设施费 487.5 总建面×150元/m2 规划设计费 97.5 总建面×30元/m2 工程监理费 81.25 总建安（8125）1％ 项目管理费 81.25 总建安的1% 不可预见费用 81.25 总建安的1% 固定成本合计 13094 （1）＋（2） 每平方米综合建设成本价 4029元/m2 [(1)+⑵]/32500 投资方分摊建设成本价 5456元/m2 [(1)+⑵]/24000 ⑶销售收入 销售收入； ·住宅均价：8000元/m2 ·商业均价：15000元/m2 ·办公均价：8200元/m2 21320 8000×20000+15000×3000+8200×1000=21320 可销售面积为：24000 m2 ⑷利润计算 资金占用利息： 6571万元×4.5％ 296 平均按一年计，6571万元为启动资金 营销推广费用（物业总价值×3%）： 639.6 策划代理、广告、包装、促销 营业税、印花税及其它相关税（物业总价值×5.71%）： 1217 可变成本 2152.6 296+639.6+1217 投资方分摊单位可变成本 897元/m2 可变成本/24000 毛利 毛利率：6073.4÷(21320-6073.4)=40% 6073.4 21320-13094-2152.6 所得税 911 毛利的15% 纯利润： 6073.4-911 5162.4 毛利-所得税 说明： A、地价款：含项目转让费、“七通一平”、青苗补偿、协议地价、城市增容费、城市配套费。 B、建安费：按住宅、商业、办公三项的经验平均值计。 C、配套设施费：含水电增容费、绿化及道路、煤气管道、通讯、有线电视布线、安全监控系统布线、消防、人防、户外公共设施（如路灯、座椅等）、车库。 2、启动资金测算： （1）、一次性交付地价：4140万元 （2）、建安费预付（25%）：8125万元×25%=2031万元 （3）、配套设施费预付（含水电增容）：487.5万元×25%=121.875万元 （4）、规划设计：97.5万元×80%=78万元 （5）、营销推广及策划启动费用（营销中心、销售道具）：200万元 启动资金共计：6571万元 投资回报率：÷6571=% 3、量化评定 销售平均价格：·住宅 8000元/m2 ·商业 15000元/ m2 ·办公 8200元/ m2 单位成本（含固定成本和可变成本）：6353元/m2（为住宅、商业和办公的平均单位成本） 可售面积：24000m2 销售收入：2.132亿元 税前利润（毛利）：6073.4万元 税前利润率：40% (三)资金流量分析 本财务分析主要研究该项目筹建——开发——销售——完成的全过程，现采用资金流量分析方法导入研究。 ±0 ±0 销售收入销售收入销售收入项目启动资金工程监理费1/3 销售收入 销售收入