哈尔滨江北市场的环分析.ppt

房地产市场环境分析 一路凯歌高奏，销售节节攀升 大盘坐庄揽局，小盘靠树乘凉 从房地产发展看松北 “ 宁要江南一间房，不要江北一套房” 五年前看江北： 五年后看江北： “ 与其江南挤小房，不如江北住大房” 虽有夸张，切有蕴意 静怡家园 太阳城国际花园 新新怡园小区 供销江北小区 军安绿色家园 世茂滨江花园 斯威特商贸商住中心 世纪花园 保利项目 北京中关村 美国熊氏商贸商住项目 银河小区 松北新区房地产项目分布图 松北已知项目供应情况 3 7290000 3883000 4 2166000 1469000 5 合计 —— —— —— 松浦居住区 40000 19000 静怡家园 136000 70000 银河小区 1090000 750000 太阳城 保利项目 230000 170000 军安家园 前进居住区 2360000 1900000 世茂滨江 4600000 1750000 中关村 斯威特 90000 63000 供销项目 美国雄氏 206000 124700 新新怡园 670000 460000 世纪花园 江湾居住区 建面 占地 项目 建面 占地 项目 建面 占地 项目 拟建 待建 在售 截止 5 月 10 日调查完成止，目前江北在售、待建、拟建房地产项目（已对外 公布）共 12 个，预计供应总量在 950 万平米左右 （不含拟建项目），全部应 该在 2007 年开发完毕，含今年共 4 年时间，平均年供应量在 240 万平米 。但从 目前销售势头来看，世纪花园在已推出的 A 、 B 两区 45 万平米已销售 90% ，今 年还推出 C 、 D 区，仅世纪花园一家今年推出量将达到 60 万平米（ B 区为去年 推出）；太阳城原计划只推 6.5 万平米，但由于供不应求已加推至 13 万平米。 如继续保持热销势头，今年这 2 家有望达到 100 万平米。 松北已知项目供应情况 按居住功能划分，松北主要分三大居住区，即 滨江生态居住区（江湾居住 区）、前进居住区、松浦居住区 。 片区房地产分析 南临太阳岛，北至三环，东至虎园，西至四环。定位 21 世纪国内外一流水平、 代表哈尔滨城市建设新形象的现代化的生态园林居住区。强调住区智能化、 生态化的居住环境。以建设低密度高级住宅、 Townhouse 、别墅产品为主， 主要消费对象为政商企事业名流，高收入、高知家庭为主。为房地产开发一 类用地，地价最高，（目前市场价格为 400-500/ 米）。也是开发商目前掠夺 主要目标。 江湾居住区 三环以北，四环以南，东以松浦接壤，围绕大学城为区域中心。定位高级 花园式、生态型住宅区。主要为政府机构工作人员及商业金融办公白领人 员大学城教职工居住。 定位多层低密度住宅中低档次小康型居住区。主要解决产业园区人口及疏 解老城区人口居住为主。 前进居住区 松浦居住区 片区房地产分析 滨江生态居住区 前进居住区 松浦居住区 居住区域规划 滨江生态居住区 （江湾居住区） 现代化、低密度、 智能化的生态园林 高级居住区 前进居住区 高级花园式、生态 型住宅区，商业金 融办公白领、公务 员、教职工 松浦居住区 多层低密度小康型 住宅区，解决产业 园人口居住 松北江湾居住区是松北一类居住用地以 202 国道（扩建后为世纪大道）为中 轴线 , 以东至集乐村基本为中公司较早时期囤积的小地块 , 而大部分当初拿地 目的就是”倒地” , 当初拿地价格应该在 80-150 元 / 米左右。且还未缴清土 地款，现政府已限时开发 , 并且把集乐村改造纳入 2005 年工作中，以便 07 年 过江隧道通车后，能吸纳江南居民过江置业，真正实现两岸繁荣。 202 国道 以西基本被非本土开发商所垄断，而大项目基本是以土地置换方式交易， 土地价格在 300-400 元 / 米左右。 2