afp考试个人税务与遗产筹划第四章节知识点土地增值税.pdf

AFP 金融理财师考试网（/afp/） 第五节 土地增值税的筹划 　　5.1 利用税收优 　　房地产所有人可以利用土地增值税的税收优惠进行筹划。如，房地产开发商可以将土地 增值率(增值额/扣除项目的金额)控制在 20%以内获得免税待遇;个人可尽量将非普通住房持 有 5 年以上再出售以免税。 　　⑴ 建造普通住宅出售的税收优 　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的、免征土地增 值税： 　　① 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的; 　　② 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 　　⑵ 出售普通住宅的税收优 　　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满 5 年或 5 年以上的，免征土地增值税;居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值税;居住未 满 3 年的，按规定计征土地增值税。 　　《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210 号)规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 另外，个人互换 自有居住用房地产免征土地增值税。 　　自 2006 年 11 月份起，北京、大连等地先后开始对个人转让非普通住房按税法规定征收 土地增值税。 　　2005 年 4 月 30 日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、 银监会联合下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确了普通住房的标准：享受优 政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 AFP 金融理财师考试网（/afp/） 120 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。各省、自 治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建 筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。 　　5.2 确定适宜的成本核算对象 土地增值税采用四级超率累进税率计税，增值率 (增值额/扣除项目的金额)越高，适用的税 率越高。从减轻土地增值税的角度考虑，对纳税人来说，房地产的销售价格并不是越高越好， 可扣除的成本、费用等也不是越少越好。纳税人可以通过对房地产开发企业的成本项目 (包 括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用)进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量， 来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减轻税负。 　　另外，当房地产开发商销售精装房时，先自己设立装饰公司，然后将合同与买房人分两 次签订，也可以达到减税的目的。当住房初步完工但没有安装设备以及装修时，便和购房者 签订房地产转移合同，接着由自己的装饰公司与购买者签订设备安装以及装修合同，对房屋 进行装修、安装设备。这样，房地产开发企业就可以只就第一份合同上注明的金额计算缴纳 土地增值税，往往会降低土地增值税的税负。同时，房地产开发企业还可以少缴营业税，因 为销售不动产的营业税税率为 5%，而装修工程的营业税税率为 3%。 　　5.3 利用房地产转移方式 　　土地增值税征税范围的界定： 　　⑴ 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 　　转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之 一。 　　⑵ 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 　　土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征 税范围的标准之二。这里有两层含义：① 土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出 AFP 金融理财师考试网（/afp/） 让所取得的收入;② 土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为 (如 房地产的出租)。 　　⑶ 土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。 　　是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三，如房地产的继承，尽管 房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。 　　需要强调的是，无论单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转 让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 　　另外，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定