第五章 物业管理企业的收入与利润管理自主学习资料.pdf

第五章 物业管理企业的收入与利润管理 【教学目的】 知识目标： 1、了解物业管理收入的构成； 2 、掌握物业管理收入的确认及物业收入的预算和预测； 3、了解利润管理的内容； 4 、掌握物业服务企业利润的构成和预测。 能力目标： 1、能对营业利润进行管理和分配； 2 、掌握本量利法、比例计算法、因素分析法对利润进行预测； 3、能制定物业服务企业开源节流的工作方案。 第一节 营业收入管理 一、收入的内涵 收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益总 流入。收入具有以下五个方面的特征：1、收入能够引起企业净资产的增加。2 、收入必须能以 货币进行计量。3、收入必须与相关的费用配比，一项收入的取得必须是耗费了一定的成本费 用。4 、收入不包括为第三方或客户代收的款项，例如物业公司为业主代收水电费，不引起收 入的增加。5、收入主要来自于营业收入。 二、营业收入的构成 为了在市场经济中立于不败之地，企业必须增加营业收入，加强营业收入的管理。根据物 业服务企业提供的劳务性质，可将因营业收入分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收 入也称基本业务收入，是指企业在其主要的或主体的业务活动中取得的收入。其他业务收入属 于“附营性”营业收入，是指企业除主营业务以外的其他业务活动中所取得的收入。 对于物业企业而言，主营业务收入是指物业企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、 使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设施设备完好无损而进行维修、管理取得的收入。 具体而言，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修理收入。物业管理收入是指物业服务 企业利用自身的专业技术为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完整无损而从事日 常维修、管理活动而取得的收入。根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定， 物业管理收入，又可以分为公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入三种。 这里我们简单介绍下这三种收入。公共性服务费收入指的是管理费、保安费、保洁费三项。公 众代办性服务费指的是为物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费 等公共事业性费用服务所取得的手续费。特约服务收是为业主的个别需求，接受特约委托而提 供特约服务所取得的收入。接下来，我们来了解下物业经营收入，是指物业服务企业经营业主 委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑及其附属设施取得的收入，如房屋出租收入和 经营停车场、游泳池、各类球场等公共设施收入。第三类收入是物业大修理收入，是指物业服 务企业接受业主委员会或物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部分、共用设施设备进行大 修理等工程施工活动所取得的工程结算收入。 了解完主营业务收入之后，我们来了解下其他业务收入，从字面意思上可以看出是除开主 营业务收入以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、物资销售收入、 废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 三、营业收入的确认 在会计核算中，营业收入是如何确认的呢？这里涉及到两个问题：一是确定的时间；二是 确认的金额。《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》对销售商品、提供劳务、让渡资产使 用权及建造合同的收入做了明确的规定，这对物业企业也适用。收入确认的基本原则是实现原 则和配比原则。根据《企业会计制度》规定，企业提供劳务的收入，应分别下列情况确认下计 量：①在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在劳务完成时确认收入。②如劳务的开始和完 成分属不同的会计年度，且在资产负债表中能对该项交易的结果作出可靠估计的，应按完工百 分比法确认收入。 例题：某物业公司2012 年末为某小区住宅进行大修理。大修理期为3 个月，合同总收入 300 000 元，至2012 年末已预收220 000 元，实际发生成本为140 000 元，估计还会发生60 000 元的成本，则2002 年该确认多少营业收入？ 解：完工比例=140000/(140000+60000)=70% ， 2002 年应确认的收入=300000*70%=210000 元。 根据物业服务企业的经营特点，财政部对物业服务企业营业收入的确认原则又作了特殊的 规定。 第一、物业服务企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的， 应当按照合同或者协议所规定的付款日期，作为营业收入的实