2012年济南写字楼分析报告全解.ppt

济南写字楼市场分析 ? 分布特征： 集中于七大片区； ?纬二路板块：纬二路、经一路沿线区域 ?经十路版块：经十路沿线区域 ?泺源大街板块：东起历山路，西至顺河 高架，南北向为泺源大街和泉城路的 区域。 ?山大路板块：山大路片区以山大路为核 心、南到经十路、北到花园路、西到 历山路。 ?二环东路板块：二环东路沿线区域 ?高新区板块：贤文庄路以东、工业南路 以南、绕城高速以西、经十东路以北 的区域。 ?奥体板块：奥体板块是以济南奥体中心 为圆点， 2 公里半径所辐射的区域。 ? 发展趋势： 中心集聚到向外扩张； 济南市办公物业分布较为集中，城市核心写字楼分布泺源大 街沿线，伴随城市东拓西进，逐渐向东向西延伸 纬 二 路 板 块 泺源大街板块 山 大 路 板 块 东 二 环 板 块 高新区板块 奥体文博板块 经十路板块 随着经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限， 且无法满足交通、停车等硬件要求， 城市商务中心向外扩散效 应明显，相应出现了山大路板块、东二环板块以及高新、奥体片区板块； 现有写字楼板块格局 板块特点 纬二路 板块 泺源大 街板块 高新区 板块 二环东 路板块 山大路 板块 奥体 板块 > 属老商埠区，有悠 久的商业历史，写字 楼建筑年代较早，以 企业自用写字楼项目 为主，写字楼市场化 程度较低。 > 平均体量 8.5 万平米， 标准层面积 1000- 1200 平米，主力面积 区间为 100-200 平米。 > 明珠国际商务港、 财富自由港、山东商 会大厦 > 济南写字楼市场存 在时间最长的区域， 商务氛围浓厚，只租 不售项目居多，但交 通拥挤、车位紧张。 > 板块土地资源较稀 缺，写字楼规模一般 较小，平均体量在 5 万平米左右。 > 中信广场、永安大 厦、丰利大厦、银座 晶都国际大厦 > 区域商务氛围浓厚， 电子产品企业集中， 写字楼需求旺盛。区 域人流量大，配套完 善、车位紧张，交通 拥堵。 > 体量略大于泺源大 街板块，平均体量约 6 万平米。少量写字 楼产品采取低楼层卖 场，高楼层办公的经 营模式。 > 历东商务大厦、正 大?时代广场、银座 数码广场 > 规划中的商业商务政 务区，写字楼产品多体 现高端品质，无论在硬 件配套还是交通条件上， 均体现一定的优越性。 目前办公氛围还不够浓 厚，但可以预见将来发 展潜力十分巨大，售价 将超越各板块位居首位。 > 平均体量 10 万平米， 目前标准层面积为 1100-1600 平米。 > 鲁商国奥城、黄金时 代广场 > 聚集了大批高科技 企业和创业人才，办 公氛围良好，配套设 施有待完善，写字楼 市场尚待发展成熟。 > 板块土地资源丰富， 远离市中心，写字楼 体量居于各板块之首， 平均 17 万平米。标准 层面积 1000-3000 平 米，主力面积 300 平 米。 > 三庆世纪财富中心、 IT 总部基地、齐鲁软 件园 > 随济南城市规模扩 大第二次跳跃式发展 而兴起，高端写字楼 产品较多，硬件设施 齐全。商务氛围很多 浓厚，聚集众多大型 企业，写字楼品质有 很大提升。 > 土地资源相对丰富， 楼盘平均体量 9 万平 米，主力面积在 200 平方米左右。 > 东环国际广场、发 展大厦、中润世纪广 场等。 板块名称 入驻企业 经七路板块 以大中型企业为主，金融企业较为集中 经十路板块 大中型企业为主、事业单位以及行业大型企业较 为集中 纬二路板块 以中小型企业为主 山大路板块 科技型企业较多 东二环板块 中小型企业较多 经十路板块 国有大中型企业、行业内的大型企业 高新区板块 中小型高新企业为主、部分大型国企入住 各版块入驻企业 市场供应量 内容综述： 10 月份，写字楼市场无新增供应，在没有优质房源上市的情况下，市场反应冷淡，观望氛围浓 厚。本月成交量仅 0.41 万平方米，达历史最低值；整体均价为 13714 元 / ㎡ ，价格走势保持平稳。 10 月，写字楼市场供应量为 3.88 万 ㎡ ，同比下降 76.8% ，环比下降 26.1% 。本月写字楼市场无 新增供应，受整体房地产市场环境不景气影响，部分项目推迟入市时间，同时在售项目多处于尾盘 阶段，市场整体供应相对不足。 10 月，经十路板块为写字楼市场供应主力，供应量为 2.03 万 ㎡ ，占总供应的 47.4% ；其次为高 新区板块，供应量为 1.