不动产估价方法之收益还原法.ppt

北京师范大学珠海分校不动产学院 ? 运营费用的确定 1 、出租中总费用 ⑴管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。 通常按年租金的 2-5% ； ⑵维修费：通常按建筑物重置价的一定比例； ⑶保险费：一般按房屋重置价或现值的 0.15-0.2% ； ⑷税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税 ⑸中介费用：一般为一个月租金。 2 、企业经营费用 ⑴经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销 售税金及附加、财务费用和商业利润等； ⑵生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、 财务费用、管理费用和厂商利润等。 北京师范大学珠海分校不动产学院 第五章 收益还原法 收益还原法的基本原理 1 收益还原法 操作步骤 2 收益还原法总结和运用举例 3 ? 收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料 ? 预测估价对象的未来收益 ? 求取报酬率或资本化率 ? 选用适宜的收益公式计算收益价格 ? 收益还原法的概念 ? 收益还原法的理论依据 ? 收益还原法适用的对象和条件 ? 收益还原法的操作步骤 北京师范大学珠海分校不动产学院 重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其 中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。 北京师范大学珠海分校不动产学院 ? 概念 是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一 定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的 一种估价方法。 是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收 益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。 第 1 节 收益还原法的基本原理 北京师范大学珠海分校不动产学院 ? 理论依据： 预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 不动产的价格 ＝ 例如：某人拥有的不动产每年可以产生 2 万元的净收益，此 人另有 40 万元资金以 5 ％的年利率存入银行每年可得到 2 万 元的利息，对于该人来说，这宗不动产与 40 万元的资金等 价，即值 40 万元。 不动产的净收益 利率 北京师范大学珠海分校不动产学院 普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收 益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗不动产的 价格。 北京师范大学珠海分校不动产学院 ? 适用对象和条件 适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对 象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益 即可 ； 适用条件：收益法评估地价格，取决于未来地预期，因此， 收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较 准确地量化。 北京师范大学珠海分校不动产学院 ? 收益还原法的操作步骤 运用收益还原法一般可以分为下列 4 大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估 价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料； ②预测估价对象地未来收益 ③求取报酬率或资本化率 ④选用适宜地收益法公式计算收益价格 北京师范大学珠海分校不动产学院 第 2 节 现金流量与资金时间价值 ? 现金流量 现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。 北京师范大学珠海分校不动产学院 现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状 态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标 图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1) 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一 刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息 周期。横坐标轴上“ o” 点，通常表