美国公共住房政策.pdf

美国公共住房政策 美国是一个市场经济比较发达的国家，政府对经济的直接干预少， 在住房 问题上也不例外。在美国，联邦政府主要负责解决低收入者的 公共住房问题。 一、美国公共住房政策的特点 （一）房源多样化 美国公共住房的来源很多，概括起来，主要有政府直接建房 和政府补贴开发商建房两种。 从 20 世纪 30 年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助 金补助地方营建公共住房，供应低收入家庭。地方政府获得建造、拥 有和经营公共住房的 利。到 1982 年，此类公共住房约占住房总量 的 1%，联邦住宅管理局拥有其中的 130 万套。 从 20 世纪 70 年代开始，美国政府减少了直接建房的做法， 转而支持私人机构开发建设廉价住房，向低收入家庭供应。对于开发 商按政府标准兴建、经营廉价住房，政府减免有关税费，提供贴息贷 款，提供低价公有土地，用于降低成本。例如，1986 年联邦减免税的 优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的 10 年内可以享受住 房建造成本 70%的减免税待遇。 另外，近年来，美国经济迅速发展，居住收入大幅度提高，越 来越多的富裕居民搬进了高级、豪华的住房，他们原来的住房就由较 富裕的租住或购买。而这些较富裕者原有的住房又成为了低收入家庭 租用或购买的目标，如此一环接一环，形成了一根淘汰式的链条。这种 淘汰制解决了部分低收入家庭的住房 问题，但是，淘汰制本身并不能 改善低收入居民的居住条件。 （二）控租与补贴并重 控租是通过立法对公共住房的租金加以限制。美国的控租主要由 地方政府以立法形式作出规定，并通过投票方式进行表决。如多数票 认为租金太高时，地方议会将倾向于控租，尤其在通货膨胀时期，住 房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域，更加显得地位突出， 控租也就格外受到关注。在控租政策作用下，美国公共住房的租金长 期以来只占低收入家庭收入的 25%，其绝对数额比最低市价租金海 底 20%。但是，随着限租法规的取消，目前，公共住房的房租已占低收 入家庭收入的 30%。 美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种形式：（1）砖 头补贴。它于 1965 年开始实施，由联邦政府直接拨款补贴给建房者， 补贴额为租户收入的 25%与市价租金的差额。（2）房东补贴。尼克松 执政时期，联邦政府向房东提供补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭 收入一定比例的差额。（3）住房券。住房券于 1975 年扎起四个城市实 施，现在几乎遍及美国每个城市。这种住房券是政府发给低收入者用 于领取住房补贴的凭证。持券人可以根据自己职业的特点，自由选者 居住地，只须缴纳不超过自己收入 30%的房租，不足部分由政府负责 支付。住房券只能用来支付房租，个人不能以住房券向政府兑取现金。 这种补贴方式使受补贴者有选择住房余地的同时，也提高了人口的流 动性。（4）现金补贴。里根政府上台后，联邦政府对低收入家庭直接提 供现金补贴，补贴额为市价租金的 70%。 （三）鼓励低收入家庭购房 联邦政府鼓励居民家庭包括低收入家庭拥有自己的住房。为此， 联邦政府提供以下两项优惠政策：（1）税收减免。联邦政府对第一次购 房者实行个人所得税减免，即第一次购房的贷款利息（包括首期付款及 每年抵押贷款的偿还额）可以从个人所得税的税基中扣除。同时，地 方政府对第一次购房者减免不动产税若干年。（2）抵押贷款。美国拥 有世界上最为发达、完整的房地产金融体系。金融机构对第一次购房 者提供低息贷款或抵押贷款担保。联邦住宅管理局对住房贷款进行担 保，最高担保额为 9.7 万美元（美国中等水平的住房售价为 7 万~10 万 美元）。购房者向联邦住宅管理局支付相当于担保额 3.8%的手续费。购 房者经过担保后，首期付款只需售价的 5%，贷款额可达房价的 80%~96%，还款期则长达 20~30 年，利率一般只有 6%~8%，低于其他 长期贷款利率。 （四）防止贫民窟出现 美国政府在实施公共住房政策的过程中发现，在某一地区兴建公 共住房只能在一定程度上改善低收入者的居住条件，而不能从根本上 使该地区发展滞后的 问题得到彻底的解决，为此，必须进行综合治理。 在 1966 年《住宅法》中，联邦政府提出“样板城市”计划，试图对住房及 城市化所带来的一系列问题从教育、就业、保障、娱乐、治安、社区服 务等多方面同