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有关商品房买卖合同法律法规 详解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 “28 条” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （以下简称“解释”）将从今年 6 月 1 日起开始实施。该解释是根据人民法院 在审理案例中， 对经常出现争议的问题进行的法律界定， 这不但对人民法院在审 理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了“参考”。 ●尊重当事人的“意思自治” 该“解释”尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人“意思自治”的 原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定， 第十一条关于房屋交付时间的 规定，第十四条关于房屋面积“缩水”“涨水”的规定， 第十五条关于合同解除 权期限的规定， 第十八条关于办理房屋权属证期限的规定， 以及第二十和二十一 条关于购房者和开发商和包销人法律关系的规定， 均体现了“有约定从约定、 没 约定从法定”的“意思自治原则。” 建议：购房者和开发商在签订《商品房买卖合同》时，应将对合同条款的解 释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。 ●想说“合同无效”不容易《中华人民共和国合同法》规定，合同被认定为 无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的， 应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失， 双方都有过错的， 应当各自承担相应的责任。 可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生 一定的影响。为此，该“解释”规定，人民法院在审理案件中，只要《商品房买 卖合同》没有违犯《合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司 法解释的相关规定的，法院不支持“主张无效”的请求。 《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应 取得《商品房预售许可证》 ，没有取得预售许可证的，属于不符合商品房销售条 件和要求，所签订的合同，应认定无效。 而该“解释”明确规定，“商品房买卖合同”只要“在起诉前取得商品房预 售许可证的，可以认定有效。”这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因 认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。 点评：其实，无论是尊重当事人“意思自治”，还是对合同不能轻易确认无 效的规定，这些解释都是“以人为本”的原则进一步深化。 ●特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资 料对开发商包装“楼盘”， 对购房者选房起着非常重要的作用。 特别是在预售阶 段，由于大部分房屋属于在建工程， 根本无法从工地上看到房屋的全面情况。 因 此，设计精美、 充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬， 很多购房者也 就“一厢情愿”地认为广告中内容和实际交付的房屋完全一致， 但是，直到交付 房屋时，才发现“误差”如此之大。 而这时开发商往往以借口广告宣传而已， 不 愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。 《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务 机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项， 当事人应当在商品房买卖 合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。 “解释”第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相 关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和 允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当 承担违约责任。 可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提 供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。