培训课件：土地增值税.pptVIP

选择题 ? 【例题 7 】某房地产开发公司整体出售新建 的商品房，土地使用权支付额和开发成本共计 10000 万元；该公司没有按房地产项目计算分 摊银行借款利息；该项目转让的有关税金为 200 万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增 值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣 除项目”的金额为 ( ) 。 (2003 年考题，分值 1 分 ) ? A ． 1500 万元 B ． 2000 万元 C ． 2500 万元 D ． 3000 万元 ? ? ? 【答案】 D 【解析】不能计算分摊银行借款利息， 开发费用按地价款和开发成本之和的 10 ％ 以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用 为 10000 × 10 ％ =1000 万元；其他扣除项目 按 20 ％计算，其他扣除项目 =10000 × 20 ％ =2000 万元。合计为： 1000+2000 ＝ 3000 万元。 第三节 应纳税额计算 ? 一、增值额的确定 土地增值额＝转让收入一扣除项目金额 二、应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得 的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的 计算公式是： 应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率） ? 或： 应纳税额 = 增值额×适用税率一扣除项目金 额×速算扣除系数 土地增值税的计算方法与步骤 （一）收入额的确定 （二）扣除项目金额的确定 1 、支付的地价款 2 、房地产开发成本 3 、房地产开发费用 （ 1 ）能认定利息的：利息＋（ 1 ＋ 2 ）× 5 ％以内 （ 2 ）不能认定利息的：（ 1 ＋ 2 ）× 10 ％以内 4 、税金 （ 1 ）营业税：销售收入× 5 ％ （ 2 ）城建税：营业税×（ 7 、 5 、 1 ％） （ 3 ）教育费附加：营业税× 4 ％ （ 4 ）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除 0.5 ‰ ）：销售收入× 0.5 ‰ 5 、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地 产的情形） 加扣费用＝（ 1 ＋ 2 ）× 20 ％ 扣除项目金额合计＝ 1 ＋ … ＋ 5 （ 三）增值额 增值额＝收入总额－扣除项目金额 （四）增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额× 100 ％ （五）计算应纳土地增值税 应纳土地增值税税额 = 增值额×税率 - 扣除项目金 额×扣除率 二、关于纳税人转让旧房及建筑物扣除项目的计 算 （一）评估价格 1 ．经评估价格评估的，评估价格＝重置成本 价×成新度折扣率 2 ．不能取得评估价格的，按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5 ％。 （二）地价款：未支付地价款或不能提供付 款凭证的，不得扣除。 （三）相关税费：评估费、营业税、城建税、 教育费附加、印花税、契税。 ? 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情 形之一的，按照房地产评估价格计算征收： ? 1 ．隐瞒、虚报房地产成交价格的； ? 2 ．提供扣除项目金额不实的； ? 3 ．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。 四、对转让旧房及建筑物的 , 在计算土地增值税时 , 应将土地与建筑物和附着物视为一体 ( 尽管从形 态上可以区分开 ), 不得将土地使用权与建筑物和 附着物分割开 , 分别计税。 五、对转让旧房及建筑物的 , 在计算扣除项目时不 得采用评估价格 , 应据实扣除。具体为： A. 以出让方式取得土地使用权的，为支付的 土地出让金； B. 以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按规定补交的出让金； C. 经转让方式取得土地使用权的，为支付的 地价款。 ? ? ? 选择题 【例题】某工业企业 2003 年转让一幢新建 办公楼取得收入 5000 万元，该办公楼建造 成本和相关费用 3700 万元，缴纳与转让办 公楼相关的税金 277 ． 5 万元 ( 其中印花税金 2 ． 5 万元 ) 。该企业应缴纳土地增值税 ( ) 。 (2004 年考题，分值 1 分 ) A ． 96 ． 75 万元 B ． 97 ． 50 万元 C ． 306 ． 75 万元 D ． 307 ． 50 万元 ? ? 【答案】 C 【解析】 ? 扣除项目金额＝