林采宜2017年,中国房地产还涨动吗？.pptVIP

、人口的城市化是房价上涨的宏观背景1侵变量决定 势,快变量决定周期房地产兼具消费和投资属性,其中 消费属性即自任需求,包括刚性需求和改女音生需求,随 人们收入的积累而还浙释放。而投资属性主要为在价格 博弈中获得价差收入,主导因素是人付们对未来各类资产 价格的预期.。资料图影响一个城市房价的主要因素可以 分为两类:一类是慢交量,随时间推移逐渐对房地产市 场产生影响,主要包括城市化带来的人口流入及政府的 土地供 给;另一类是快变量:,可能在短时间内改变房地产市场 的供需格局,主要包括致府的房屋限购攻策及金融环境。 慢变量决定房地产市场的长期越势。过去二十年中国的 城市化进程对房价长期上升趋势形成了有力支撑.尤其 90代中期以来平均每年城+化率提:13大量 人口涌入城市带来了住房需求的增长。而地方政府主导 下的土地供给,一方面由于是一种非市场化的行为,使 得住宅用地供给对房地产市场需求变化的反应较为迟 钝。另一方面地方改府为了招商引资,倾向于压低工 用地价格(甚至是零地价),增大工业用地供给量,这 也间按压缩了住宅用地供给。但由于卖地收入的支出灵 活性较高,地方政府对卖地形成的预算外准改收入产 生依赖